De grootste kennisbank van het HBO

Inspiratie op jouw vakgebied

Vrij toegankelijk

Terug naar zoekresultatenDeel deze publicatie

Evaluatie klimaatneutraal renoveren sociaal vastgoed

Evaluatie klimaatneutraal renoveren sociaal vastgoed

Samenvatting

Sinds begin 2010 is woningcorporatie Domijn bezig met een pilot in een groot onderhoudproject in de wijk Het Lang Noord in Enschede. Het is een pilotproject omdat dit de eerste keer in Nederland is dat zogenaamde ‘drive-in’ woningen op deze manier worden gerenoveerd. Daarom zou dit project eventueel als voorbeeld kunnen dienen voor toekomstige renovatieprojecten van hetzelfde type woningen.
Voor een groot deel zijn de renovatiewerkzaamheden voltooid, waarna de vraag gesteld kan worden of de investeringen het gewenste effect gehad hebben. Om dit te beantwoorden zijn de volgende probleemstelling en hoofdvraag gesteld:
Probeemstelling
Zijn de processen tijdens de renovatie van de woningen op een goede manier uitgevoerd en is het project ook rendabel?
Hoofdvraag
Zou het renovatieproject ‘Het Lang Noord’, gelet op bewonerservaringen, toegepaste technieken en investeringen, een voorbeeld kunnen vormen voor dergelijke renovatieprojecten?
Het energieverbruik van een woning staat centraal in dit rapport. Er is een vergelijking gemaakt tussen het verbruik vóór renovatie, in de periode van begin 2009 tot juni 2010, en na renovatie, de periode van juli 2010 tot februari 2011.
Hieruit blijkt dat ten opzichte van vóór de renovatie bij de woningen gerenoveerd naar energielabel A een kostenbesparing aan stadsverwarming gerealiseerd is van 32,14% . Wanneer deze besparing wordt vergeleken met die van de A+ woningen is, zoals verwacht, een hogere energiebesparing te zien. Deze energiezuinige woningen hebben een besparing gerealiseerd van 57,18%. In de berekening blijkt dat de calculatie die vooraf is gemaakt over de verwachtte besparing onjuist is. Deze ligt in de werkelijkheid vele malen lager.
Wanneer wordt gekeken naar de totale energiebesparing (stadsverwarming +gasverbruik +elektraverbruik) ten opzichte van voor de renovatie blijkt dat deze niet groot is. De A woningen komen uit op een totale kostenbesparing van 16,17%, doordat de gas- en elektrakosten hetzelfde blijven. Bij de A+ woningen komt de totale besparing uit op 31,62%.
Hiermee worden de gemiddelde energiekosten van €1066,56 van voor de renovatie teruggebracht naar €894,04 voor de A woningen, en €729,28 voor de A+ woningen.
Op deze wijze kan een deel van de investering ook worden terugverdiend. Wanneer de kostenbesparing aan energieverbruik geheel ten goede komt aan Woningcorporatie Domijn zal de investering van €31.032 in de A label woningen worden terugverdiend in een termijn van 91 jaar. De renovatie naar label A levert namelijk maar een kostenbesparing op van €172,52 per jaar. Bij de A+ woningen wordt de investering van € 45.458 terugverdiend in 78 jaar met een kostenbesparing van €337,28 per jaar.
Om de investering van de A label woningen van €31.032 met de huidige huurprijs terug te verdienen is een periode benodigd van 7 jaar. Voor de investering van de A+ label woningen van €45.458 is de termijn 9 jaar.
Om de woningen nog te kunnen verhuren onder de sociale huurgrens kan de huur in de meeste gevallen worden verhoogd tot €652,52 per maand. De huurprijs kan alleen worden verhoogd bij mutatie van de huurdersof wanneer 70% van de bewoners van de gerenoveerde woningen hiermee akkoord gaat bij aanvang van de renovatie. Wanneer in de berekeningen hiervan wordt uitgegaan kan de investering voor de A label woningen, puur en alleen door huurverhoging, worden terugverdiend binnen 16 jaar. Voor de A+ label woningen geldt een terugverdientijd van 24 jaar. Deze terugverdientijd is berekend door het verschil tussen de huidige gemiddelde huurprijs en de maximale huurprijs waarmee men onder de sociale huurgrens blijft te nemen.
Woningcorporatie Domijn kan er voor kiezen om de huurprijs te verhogen bij mutatie van de huurders. Door de Nederlandse wetgeving kan deze ook niet eerder verhoogd worden.
Door woningcorporatie Domijn is een bewonersonderzoek uitgevoerd onder de bewoners van ‘Het Lang Noord’. Wat hieruit te concluderen valt is dat de renovatie wat de bewoners betreft een groot succes is geweest. De aandachtspunten, waar bij een volgend renovatieproject op gelet moet worden, zijn vooral de afhandeling van schadegevallen, bewonersbegeleiding en eventueel een keuze aanbieden in de betalingswijze van de te kiezen bouwopties.
Uit de gemaakte infraroodfoto’s blijkt dat de woningen erg goed geïsoleerd zijn. Bij de eindwoningen is goed te zien dat de aanhechting van de panelen van de verdiepingen met de begane grond wat warmteverlies veroorzaakt. Daarnaast blijkt uit bijna alle foto’s dat de garagedeuren op de begane grond ook een zwakke plek zijn. Deze zijn dan ook niet voorzien van isolatie, evenals de voordeuren.
Geconcludeerd kan worden dat het renovatieproject ‘Het Lang Noord’ als voorbeeld kan dienen voor toekomstige renovatieprojecten van hetzelfde type woningen (drive-in woningen). Per woning zijn de renovatiewerkzaamheden binnen 10 dagen volledig afgerond. Bewoners van de wijk zijn over het algemeen erg tevreden met de uitvoering en het resultaat. Wel moet aangemerkt worden dat het moeilijk is de volledige investering terug te verdienen binnen een redelijke termijn van 30 jaar. Dit maakt het project vanuit financieel oogpunt niet rendabel.
Tot slot kan op basis van de gestelde conclusies een aantal aanbevelingen worden gedaan richting Woningcorporatie Domijn. In dit kader wordt het volgende aanbevolen;
1. Wanneer er bij een volgend renovatieproject gekozen moet worden tussen renovatie naar energielabel A of naar A+ zal mijn inziens het beste gekozen kunnen worden voor renovatie naar energielabel A+. Deze levert het hoogste rendement op aan energiebesparing, maar behoeft daarnaast wel een hogere investering. Uit duurzaam- en maatschappelijk oogpunt zal dit echter goed te verantwoorden zijn. Gelet op de energiebesparing zal deze investering ook het snelst terugverdiend worden.
2. In de eerste maanden van het renovatieproject was er geen vast aanspreekpunt voor bewoners van de ‘Beltmanwoningen’ (genoemd naar de architect). Dit was bij het type ‘Wismanwoningen’ wel het geval. Aanbevolen wordt om direct bij aanvang van een project een vaste bewonersbegeleider aan te stellen, die hier ook voldoende tijd in kan steken.
3. Aanbevolen wordt om bij huurdersmutatie de huren te verhogen naar de maximale huurprijs waarbij nog huursubsidie mogelijk is (op dit moment 652,52). Op deze manier kan de investering sneller worden terugverdiend.

Toon meer
OrganisatieSaxion
AfdelingAcademie Ruimtelijke Ontwikkeling en Bouw
PartnersStichting Pioneering
Jaar2011
TypeBachelorscriptie
TaalNederlands

Op de HBO Kennisbank vind je publicaties van 26 hogescholen

De grootste kennisbank van het HBO

Inspiratie op jouw vakgebied

Vrij toegankelijk