De grootste kennisbank van het HBO

Inspiratie op jouw vakgebied

Vrij toegankelijk

Terug naar zoekresultatenDeel deze publicatie

Gemeenten bouwen aan de woningmarkt; een onderzoek naar stimuleringsmaatregelen lokale woningmarkt

Gemeenten bouwen aan de woningmarkt; een onderzoek naar stimuleringsmaatregelen lokale woningmarkt

Samenvatting

SAMENVATTING
In dit onderzoek staat de vraag centraal welke effectieve en efficiënte maatregelen de WT4-gemeenten kunnen nemen om de lokale woningmarkt te stimuleren.
Het gaat al enkele jaren slecht op de woningmarkt. Het uitbreken van de financiële crisis in 2008 heeft ertoe geleid dat het vertrouwen in de economie verdween en de woningmarkt tot stilstand kwam. Financiële instellingen verstrekten vanaf dat moment minder snel een hypotheek waardoor het voor particulieren steeds moeilijker is om een woning te kopen. Aansluitend stellen veel mensen een verhuizing uit en de gemiddelde koopprijs van een woning loopt terug.
Ook gemeenten ondervinden hiervan de problemen. Veel gemeenten gingen eerder nog uit van een groei in de woningmarkt en hadden hiervoor uitbreidingsplannen opgesteld en gronden aangekocht. Met het intreden van de crisis ontstond er voor de gemeente het probleem dat het geen woningen meer af kon zetten in haar uitbreidingsplannen. Plannen krijgen hierdoor geen uitvoering meer. De woningmarkt zat door al deze problemen op slot.
Veel gemeenten zijn op zoek naar maatregelen om de lokale woningmarkt te stimuleren, en hiermee onder andere de afzet woningen te bevorderen. Zo ook de gemeenten Hellendoorn, Rijssen-Holten, Twenterand en Wierden. Deze vier West Twentse gemeenten zijn sinds 2011 onder de naam ‘WT4-gemeenten’ een samenwerking aangegaan om zaken aan te pakken die voor een individuele gemeente te complex zijn. Thema’s waarin de WT4-gemeenten samenwerken zijn samenleving, openbare werken, bedrijfsvoering en ruimtelijke ordening. Het gezamenlijk zoeken naar effectieve en efficiënte maatregelen voor de stimulering van de lokale woningmarkt past geheel in de lijn en bij het doel van de samenwerkingsintentie.
De WT4-gemeenten hebben een zestal maatregelen uitgekozen welke zij kansrijk achten voor een inzet in de gemeenten, en welke in het onderzoek een verdere uitwerking hebben gekregen. Het verlagen van de grondprijs, de starterslening, de erfpachtregeling, de koopgarantie, de doorstroompremie en de kooppremie zijn de zes maatregelen die hiervoor zijn aangewezen.
De stimuleringsmaatregelen zijn onderzocht op basis van de effectiviteit en de efficiëntie van elke maatregel. Dit betekent dat er is gekeken naar welk effect een maatregel heeft gehad bij andere gemeenten. Het gaat er dan om hoeveel mensen er hebben deelgenomen, of dat het heeft geleid tot bijvoorbeeld een aan- of verkoop van een woning. Daarnaast is gekeken naar de efficiëntie van een maatregel. Hierbij is gekeken naar wat het heeft gekost om de maatregel toe te passen en wat het de gemeente op heeft geleverd aan cashflow.
Aan de hand van enkele praktijkvoorbeelden is de toetsing volbracht. Eerst is hiervoor een selectie gemaakt tussen verschillende voorbeeldgemeenten. De gemeenten welke de meeste demografische overeenkomsten hebben met de WT4-gemeenten zijn hiervoor geselecteerd. Dit leverde voor elke maatregel een tweetal voorbeelden op. Alleen voor de doorstroompremie en de kooppremie was maar één enkel praktijkvoorbeeld beschikbaar. Er is aan deze voorbeelden getoetst hoe de maatregel heeft gewerkt, wat het heeft gekost en wat het heeft opgebracht voor de gemeente. Het verzamelen van de hiervoor benodigde informatie is gedaan aan de hand van een interview met de betreffende gemeenten. Daarnaast is er gebruik gemaakt van aanwezig literatuur om de informatie aan te vullen en de kaders uit te werken. Hierbij moet gedacht worden aan de voor en nadelen van een regeling en het risico wat er wordt gelopen.
Dit leverde op dat een tweetal maatregelen een effect hadden gehad en ook nog eens efficiënt bleken te zijn geweest. De starterslening en de koopgarantie bleken aan de hand van de toetsing namelijk te leiden tot een stimulering van de woningmarkt en brachten de gemeente meer op dan het haar werkelijk had gekost.
Echter, de WT4-gemeenten hanteerden een eigen norm welke een eis stelt aan de mate waarin de maatregel effect heeft gehad en de totale kosten van de inzet van een maatregel voor de gemeente. Een maatregel moet hierdoor voor 15 % een effect hebben gehad. Dit houdt in dat de maatregel bijvoorbeeld voor 15 % van het totaal aantal woningverkopen heeft geleid. Deze normering is door de WT4-gemeenten onder andere opgesteld met de reden dat op deze manier het aantal zogenaamde ‘free-riders’ hiermee zal worden opgevangen. Deze free-riders zijn mensen die deel nemen in een regeling terwijl deze ook zonder de regeling tot de zelfde actie waren overgegaan.
De andere norm die werd gesteld is dat een maatregel de gemeente niet meer dan
€ 5000, - mag kosten per keer dat een maatregel wordt ingezet. Dit maximale bedrag is tot stand gekomen door het aanhouden van de hoogte van het ISV-3 budget. Dit budget is door het Rijk beschikbaar gesteld aan gemeenten om onder andere stedelijke vernieuwing te financieren. Met de norm kunnen er gezien de eerdere toetsing meer maatregelen in beeld komen als een efficiënte maatregel.
Uiteindelijk heeft dit het resultaat opgeleverd dat geen enkele maatregel voldoende effectief bleek voor de WT4. Wel waren er nu drie maatregelen welke efficiënt waren bevonden volgens deze norm. Er kan hierdoor dus worden geconcludeerd dat er geen enkele maatregel voldoende effectief én efficiënt is gebleken om te worden ingezet in de WT4.
Hierdoor worden ook de maatregelen die wel een effect hebben gehad en welke voldoen aan de norm voor een efficiënte maatregel buiten spel gezet. Gezien de problematiek welke er op dit moment speelt moeten gemeenten alle mogelijkheden om de woningmarkt te stimuleren aangrijpen. Dus ook de stimuleringsmaatregelen welke niet aan de norm hebben voldaan maar wel effectief en efficiënt bleken volgens de eerdere toetsing.
We bevelen het de WT4-gemeenten dan ook aan de normering aan het minimale effect van een maatregel los te laten. Hiermee komen weer stimuleringsmaatregelen in beeld welke een effect hebben gehad op de lokale woningmarkt. De norm aan de efficiëntie van een maatregel kan worden gehanteerd. Dit zal meer ruimte bieden bij het kiezen van efficiënte maatregelen. Dit geeft dat de starterslening, de koopgarantie en de doorstroompremie effectieve en efficiënte maatregelen zijn om de woningmarkt in de WT4 te stimuleren. Hiermee hebben we de centrale vraag, welke maatregelen om de lokale woningmarkt te stimuleren zijn het meest effectief en efficiënt om binnen de WT4-gemeenten in te zetten, beantwoord.

Toon meer
OrganisatieSaxion
AfdelingAcademie Ruimtelijke Ontwikkeling en Bouw
PartnersGemeente Rijssen-Holten
Jaar2012
TypeBachelorscriptie
TaalNederlands

Op de HBO Kennisbank vind je publicaties van 26 hogescholen

De grootste kennisbank van het HBO

Inspiratie op jouw vakgebied

Vrij toegankelijk