De grootste kennisbank van het HBO

Inspiratie op jouw vakgebied

Vrij toegankelijk

Terug naar zoekresultatenDeel deze publicatie

"Renovatie bij huurovereenkomst"

"Renovatie bij huurovereenkomst"

Samenvatting

Door middel van een jurisprudentieonderzoek is antwoord gegeven op de navolgende probleemstelling: ‘In welke gevallen kan of moet een huurovereenkomst bij renovatie volgens het Nederlandse recht worden voortgezet dan wel worden opgezegd en beëindigd en van welke feiten en omstandigheden hangt het af of de verhuurder ten gevolge van die opzegging en beëindiging een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en/of een schadevergoeding aan de huurder moet betalen en op welke wijze wordt de hoogte van die tegemoetkoming en/of schadevergoeding vastgesteld?”
Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Het begrip ‘renovatie’ moet worden onderscheiden van de begrippen ‘groot onderhoud’ en ‘dringende werkzaamheden’. Onder het groot onderhoud worden alle onderhoudswerkzaamheden verstaan die de verhuurder verplicht is uit te voeren en onder dringende werkzaamheden alle (onderhouds)werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. In tegenstelling tot groot onderhoud en dringende werkzaamheden is er bij renovatie altijd sprake van een verandering of toevoeging waardoor het huurgenot geacht kan worden te zijn gestegen. Het onderscheid tussen de drie begrippen is van belang omdat bij renovatie de huurder van woonruimte aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingkosten en de verhuurder – nadat de renovatie is voltooid – de huurprijs kan verhogen. Dit is niet het geval bij groot onderhoud en dringende werkzaamheden.
De renovatie kan plaatsvinden met voortzetting van de huurovereenkomst en met beëindiging van de huurovereenkomst . De huurovereenkomst kan bij renovatie worden opgezegd en beëindigd, indien de huurovereenkomst als gevolg van de renovatie niet kan worden voortgezet. Uit de parlementaire geschiedenis en de literatuur wordt echter niet duidelijk of het voorgaande ook betekent dat het bestaan van de mogelijkheid de huurovereenkomst bij renovatie voort te zetten, de mogelijkheid tot het kunnen opzeggen en beëindigen ervan, uitsluit. Na het bestuderen van de jurisprudentie is duidelijk geworden dat indien de verhuurder de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst bij renovatie voort te zetten, hij niet verplicht is dit te doen. De mogelijkheid tot het kunnen voortzetten van de huurovereenkomst, sluit de mogelijkheid tot het kunnen opzeggen en beëindigen van de huurovereenkomst dus niet uit. Voor de beoordeling van de vraag of de renovatie niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huurovereenkomst, wordt enkel gekeken naar de wijze waarop de renovatie door de verhuurder zal worden uitgevoerd. Als de verhuurder ervoor kiest de renovatie op een zodanige wijze te laten plaatsvinden dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet, dan kan de huurovereenkomst worden opgezegd en beëindigd. De rechter beoordeelt daarbij slechts of de keuzes van de verhuurder op redelijke gronden rusten.
In de parlementaire geschiedenis is voorts bepaald dat de huurovereenkomst bij renovatie kan worden voortgezet, zolang de plaats en de functie van het gehuurde na de renovatie gelijk blijven. Uit de parlementaire geschiedenis en de literatuur wordt eveneens niet duidelijk of dit ook betekent dat bij het gelijk blijven van de plaats en de functie van het gehuurde de huurovereenkomst niet kan worden opgezegd en beëindigd, of, anders gesteld, dat het wijzigen van de plaats en de functie een voorwaarde is voor het kunnen opzeggen en beëindigen van de huurovereenkomst. Na het bestuderen van de jurisprudentie is duidelijk geworden dat het voorgaande ontkennend moet worden beantwoord. Het wijzigen van de plaats en de functie van het gehuurde na de renovatie is wel een belangrijke indicatie dat de huurovereenkomst na de renovatie niet kan worden voortgezet, maar het betekent niet dat het ook een voorwaarde is voor het kunnen opzeggen en beëindigen van de huurovereenkomst. Als bijvoorbeeld de plaats en de functie van het gehuurde na de renovatie hetzelfde blijven, wil dit niet zeggen dat de huurovereenkomst ook moet worden voortgezet. Andere omstandigheden kunnen namelijk maken dat de huurovereenkomst toch kan worden opgezegd en beëindigd.
Indien de huurovereenkomst ten gevolge van de renovatie wordt opgezegd en beëindigd heeft de huurder van woonruimte recht op een tegemoetkoming van de verhuis- en inrichtingskosten van in ieder geval de bij ministeriele regeling vastgestelde minimumbijdrage. De huurder van bedrijfsruimte kan aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Uit de wet en de parlementaire geschiedenis wordt echter niet duidelijk in welke gevallen de huurder aanspraak kan maken op een (hogere dan de minimum)bijdrage. Om deze reden is een jurisprudentieonderzoek uitgevoerd. Ten aanzien van woonruimte zijn er echter te weinig uitspraken gevonden op basis waarvan kan worden geconcludeerd in welke gevallen de huurder aanspraak kan maken op een hogere tegemoetkoming dan die in de minimumbijdrage is vastgesteld. Ten aanzien van bedrijfsruimte is door middel van het jurisprudentieonderzoek duidelijk geworden dat de huurder aanspraak kan maken op een tegemoetkoming indien hij aannemelijk maakt dat hij de kosten daadwerkelijk gaat maken. Er zijn evenmin genoeg uitspraken gevonden om te kunnen concluderen op welke wijze de rechter de hoogte van de tegemoetkoming vaststelt; hiervoor is een aanvullend jurisprudentieonderzoek nodig.
Uit de wet en de parlementaire geschiedenis wordt evenmin duidelijk of de huurder van zowel woon- als bedrijfsruimte een zelfstandig recht heeft op schadevergoeding, indien zijn huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie is beëindigd. Na het bestuderen van de jurisprudentie en het interviewen van de kantonrechters, blijkt echter dat de huurder dit recht niet heeft. Het voorgaande kan echter uitzondering lijden inden blijkt dat de verhuurder jegens de huurder onrechtmatig heeft gehandeld.

Toon meer
OrganisatieSaxion
InstituutAcademie Bestuur & Recht
PartnersDijks Leijssen Advocaten en Rechtsanwalt, Enschede
Jaar2011
TypeBachelorscriptie
TaalNederlands

Op de HBO Kennisbank vind je publicaties van 27 hogescholen

De grootste kennisbank van het HBO

Inspiratie op jouw vakgebied

Vrij toegankelijk