De grootste kennisbank van het HBO

Inspiratie op jouw vakgebied

Vrij toegankelijk

Terug naar zoekresultatenDeel deze publicatie

Methodieken Wonen boven winkels

Methodieken Wonen boven winkels

Samenvatting

Sinds de jaren ’60 van de vorige eeuw is het grootste probleem voor Wonen Boven Winkels ontstaan. Winkeliers vertrokken uit de binnenstad en opgangen werden gesloopt voor bredere etalages. Sinds die tijd staan er duizenden bovenverdiepingen leeg. Gevolg hiervan is een enge en kille binnenstad na sluitingstijd van de winkels. De panden zijn verloederd en zijn vaak in slechte onderhoudsstaat. Er zijn vele voordelen van Wonen Boven Winkels. Het bevordert de leefbaarheid van de stad. Het maakt de binnenstad weer aantrekkelijk voor bezoekers en historisch erfgoed blijft behouden. Tevens draagt het bij aan een betere volkshuisvesting, een beter kwalitatief woningaanbod, een beter draagvlak voor aanwezige voorzieningen en het draagt bij aan de waardeontwikkeling van het vastgoed. In Nederland staan er vermoedelijk tussen de 60.000 en 100.000 verdiepingen leeg. Er zijn 16.210 potentiële Wonen Boven Winkels projecten, verspreid over heel Nederland. Momenteel is er vraag naar 50.000 koopappartementen en 65.000 huur appartementen in binnenstedelijk gebied.
Van diverse kanten is er belangstelling voor Wonen Boven Winkels en er zijn dan ook veel redenen om dit uit te voeren. Waarom lukt het dan bij veel gemeenten en organisaties niet om het van de grond te krijgen? Wat zijn de problemen en hoe krijg je eigenaren enthousiast? Uit het voorgaande is de volgende probleemstelling te formuleren.
“Hoe kan het wonen in de binnenstad boven horeca, winkels of kantoren zo aantrekkelijk mogelijk gemaakt worden voor zowel de huidige eigenaar als de eventuele toekomstige eigenaar?”
Om antwoord te kunnen geven op deze vraag is er gekeken naar de processen van Wonen Boven Winkels met de daarbij behorende succes- en faalfactoren.
Subsidiegerichte aanpak of bedrijfsmatige aanpak
Bij de subsidiegerichte aanpak of ook wel de individuele aanpak, voorziet de gemeente alleen in advies en in een subsidiebijdrage. Bij deze aanpak ligt het initiatief bij de pandeigenaar. De bestaande eigenaar moet bereid zijn tegen een laag of negatief aanvangsrendement risico te lopen en grote inspanning te verrichten. De individuele projecten zijn grotendeels gerealiseerd, omdat dit vaak de eenvoudige projecten zijn.
Bij de bedrijfsmatige aanpak wordt er een organisatie opgericht, waar tenminste één gemeente en één woningcorporatie aan deel neemt. Dit in de vorm van een PPS constructie, om kennis en geld te bundelen. Deze organisatie koopt of pacht bovenverdiepingen van pandeigenaren en ontwikkelt hierin nieuwe wooneenheden. Deze aanpak is geschikt voor complexe renovaties.
Aspecten
Organisatorische aspecten
Organisatorisch gezien is Wonen Boven Winkels een lang proces. Wonen Boven Winkels is een tijdrovende klus, vooral de initiatieffase. Goede samenwerking tussen overheden en marktpartijen kan er voor zorgen dat potentiële projecten op tijd gesignaleerd worden. Daarnaast dient er een goede ondersteuning te zijn vanuit de gemeente met betrekking tot het bestemmingsplan en de vergunningsprocedures. Door constante contacten met pandeigenaren kan precies in kaart worden gebracht wanneer winkeliers hun panden gaan verbouwen. Naast de verbouwing zelf is de bouwplaats tevens een lastige kwestie. In de binnenstad is niet veel ruimte en winkeliers en winkelend publiek willen hiervan geen hinder ondervinden. Constante benadering is cruciaal. Het zorgt ervoor dat pandeigenaren enthousiast worden en omwonenden minder klagen.
Juridische aspecten
Het kan zijn dat het bestemmingsplan niet in een woonfunctie voorziet op de beoogde locatie. Vaak is dit wel het geval omdat de verdiepingen vroeger ook een woonfunctie hadden. Is dit niet het geval dan zal de functie gewijzigd moeten worden. Het huidige huurcontract met bijvoorbeeld de winkelier kan bestaan uit de huur van het gehele pand. In dit geval moet het huurcontract opgesplitst worden. Als laatste kan het mogelijk zijn dat er een dakstraat gerealiseerd moet worden. Deze verbindt alle appartementen met de opgang. Dit komt ook alleen voor bij de collectieve aanpak. De dakstraat wordt aangelegd op bijvoorbeeld het platte dak van de buren. Hiervoor moet een recht van overpad gevestigd worden.
Bouwtechnische aspecten
Eén van de voornaamste reden van Wonen Boven Winkels is het ontbreken van ontsluitingen naar de bovenwoningen. Om dit weer terug te brengen is een lastige kwestie. Er zijn vier situaties die voorkomen bij Wonen Boven Winkels projecten:
- Er is nog een opgang aanwezig;
- Er is nog geen opgang aanwezig. Dit is wel mogelijk, maar deze zal opnieuw gecreëerd moeten worden;
- Er kan geen opgang gecreëerd worden via eigen pand, dit is wel mogelijk via naburige pand(en);
- Er is geen opgang mogelijk via het eigen pand of de naburige panden.
Iedere woning moet een eigen of gezamenlijke huisvuilopslag hebben. Kan dit niet gerealiseerd worden, dan zal men gebruik moeten maken van de gemeentelijke huisvuilopslagplaatsen. De monumentenstatus kan ook een obstakel vormen voor de renovatie van een pand. Door de monumentale status kan het zijn dat er delen niet gesloopt mogen worden waardoor de beoogde indeling niet realiseerbaar is.
Financiële Aspecten
De maximale investeringssom wordt berekend aan de hand van de verwachte huurinkomsten plus de subsidies die beschikbaar zijn voor het project. Dit bedrag vermenigvuldigd met de rendementseis geeft de maximale investeringssom weer. Als de stichtingskosten onder dit bedrag blijven is het project financieel haalbaar.
De stichtingskosten zijn opgebouwd uit grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten. De grondkosten zijn de verwervingskosten van het project. Dit kunnen de aankoopkosten zijn, of de kosten die gemaakt worden voor het vestigen van het erfpachtrecht. De bouwkosten zijn verschillend, voor een studio van 35 m² betaald men gemiddeld €87,500 voor een studio van 35 m², € 140.000 Voor een appartement van 80m² En € 190.000 voor een penthouse van 120 m². Aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt de huurprijs bepaald. Hierbij wordt gekeken naar de grootte van de kamers, sanitair en vaak ook de woonomgeving. Het WWS geldt niet voor de vrije sector. Hier bepaald de verhuurder zelf de huur van de woning. Vanaf € 652,52 is de huurprijs vrij.
Eigendomsvarianten
Voordat bovenverdiepingen verbouwd kunnen worden naar hedendaagse wooneenheden, worden er eerst quick-scans en haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd. Mocht er uit het onderzoek komen dat een pand geschikt is voor Wonen Boven Winkels, wordt de onderhandeling ingezet om deze verdiepingen of soms het gehele pand op te kopen of de verdiepingen met een erfpachtconstructie in eigendom te krijgen.
Er zijn drie verwervingsconstructies mogelijk:
- Koop; De Wonen Boven Winkels organisatie betaalt eenmalig een marktcomforme prijs. Eigendom gaat over van huidige pandeigenaar naar de Wonen Boven Winkels organisatie.
- Erfpacht; De loop tijd is 50 jaar. De Wonen Boven Winkels organisatie geeft jaarlijkse een vergoeding, canon, ter waarde van 7,5% van de jaarlijkse huur. In deze 50 jaar ligt het eigendom bij de organisatie. Na deze 50 jaar gaat het eigendom om niet terug naar de oorspronkelijke eigenaar.
- Koop- erfpacht; De loop tijd is 50 jaar. De Wonen Boven Winkels organisatie betaald de canon in één keer uit aan het begin van de periode. De jaarlijkse canon wordt vermenigvuldigd met 16. Het eigendom van de verdiepingen ligt na deze 50 jaar in handen van de Wonen Boven Winkels organisatie. Het eigendom gaat weer terug om niet naar de oorspronkelijke eigenaar.
Ervaringen pandeigenaren
Ervaringen van pandeigenaren spelen een erg grote rol binnen Wonen Boven Winkels. Zonder steun en bereidheid van de pandeigenaren komt er geen Wonen Boven Winkels project van de grond. Men beseft dat de waarde van de bovenverdiepingen verminderd door deze leeg te laten staan en/of wanneer de verdiepingen matig of zelfs niet worden onderhouden.
Er zijn drie “soorten” pandeigenaren:
- Particuliere pandeigenaar; geen ervaring en kennis van complexe renovaties. Vaak geen kennis van woningverhuur. Exploitatie korter dan 50 jaar. Hierdoor wordt de voorkeur gegeven aan verkoop.
- Winkeliers; twee opties; familiebedrijf of nieuw bedrijf. Bij een familiebedrijf hoge emotionele waarde van het pand. Hierdoor wil men de bovenwoningen niet verkopen, maar geven ze de voorkeur aan erfpacht. Looptijd ook geen probleem. Bij een nieuw bedrijf is het altijd onzeker hoelang deze blijft voortbestaan en kunnen ze het geld vaak goed gebruiken. Deze categorie kiest daarom vaak voor verkoop.
- Beleggers; twee opties; beleggers in alleen commercieel onroerend goed of beleggers die beleggen in alle facetten van vastgoed. Wanneer een belegger alleen belegt in commercieel onroerend goed geven ze de voorkeur aan verkoop. Wanneer deze ook belegt in woning onroerend goed geven ze de voorkeur aan erfpacht. Of ze kiezen voor de subsidiegerichte aanpak en renoveren de bovenverdiepingen zelf. Beleggers bezitten vaak meerdere winkelpanden in een winkelstraat. Dit geeft de kans om clustergewijs Wonen Boven Winkels te realiseren.
Conclusies en aanbevelingen
Conclusies:
Uit het gehele rapport zijn vier aspecten naar voren gekomen die een beslissende rol spelen binnen Wonen Boven Winkels: - Medewerking van de gemeente; - Aanpak;
- Medewerking van de eigenaren;
- Locatie eigenschappen.
Aanbevelingen:
Als antwoord op het uitgevoerde onderzoek en dus de probleemstelling worden op basis van de conclusies een aantal aanbevelingen gedaan. Voor de uitvoering van Wonen Boven Winkels kan worden aanbevolen om:
- gebruik te maken van de bedrijfsmatige aanpak met ondersteuning van de individuele/subsidiegerichte projecten;
- goede samenwerking tussen gemeente en organisatie;
- goede en constante communicatie met pandeigenaren;
- werken met koopconstructies.
Voor de gemeente wordt er aanbevolen om zowel realisatiesubsidies te verstrekken als een (opstart)werkkapitaal te verlenen voor de Wonen boven Winkels organisatie.

Toon meer
OrganisatieSaxion
AfdelingAcademie Ruimtelijke Ontwikkeling en Bouw
PartnersSaxion Enschede
Jaar2011
TypeBachelorscriptie
TaalNederlands

Op de HBO Kennisbank vind je publicaties van 26 hogescholen

De grootste kennisbank van het HBO

Inspiratie op jouw vakgebied

Vrij toegankelijk