De grootste kennisbank van het HBO

Inspiratie op jouw vakgebied

Vrij toegankelijk

Terug naar zoekresultatenDeel deze publicatie

Meer dan een voetbaltempel : conceptontwikkeling rondom voetbalstadions

Meer dan een voetbaltempel : conceptontwikkeling rondom voetbalstadions

Samenvatting

Samenvatting:
Het doel van dit rapport was om de mogelijkheden voor conceptontwikkeling in en rondom de Eredivisie voetbalstadions in Nederland te onderzoeken. Met behulp van de deelvragen is
getracht een zo breed en duidelijk mogelijk antwoord te formuleren over dit onderwerp.
De probleemstelling van het onderzoek was:
“Wat zijn de mogelijkheden met betrekking tot
conceptontwikkeling om de ruimte in en rondom
voetbalstadions in te vullen?”
Ontwikkeling:
De ontwikkeling van voetbalstadions is langzaam gegaan in de loop der jaren. Belangrijke markeerpunten hierbij waren in 1982 stadion de Galgenwaard in Utrecht met het bouwen van
kantoren rondom het stadion en daarnaast de Amsterdam Arena in 1996. De laatste jaren worden in de stadions vooral veiligheid, comfort en multifunctionaliteit als belangrijke
aspecten gezien.
Conceptontwikkeling:
Conceptontwikkeling draait om waardecreatie, het toevoegen van een meerwaarde aan het gebied, het moet een belevenis worden om naar het stadion te gaan. Vanuit deze gedachte moet de stadionontwikkeling worden gestart.
Stadiontypologieën voor voetbalstadions:
De Nederlandse voetbalstadions zijn in te delen in drie verschillende typologieën:
 Het basisstadion;
 Het businessstadion;
 Het multifunctionele stadion.
De huidige basisstadions verdwijnen langzaam uit Nederland. Het blijkt dat de meeste voetbalclubs met een dergelijk type stadion nieuwbouwplannen onderzoeken. De moderne stadionbouw is heden ten dage dan ook gericht op twee typologieën:
 Businessstadion met dagelijkse commerciële activiteiten;
 Multifunctioneel stadion met wekelijkse grote
evenementen.
Beide typologieën zijn gericht op het binnenhalen van inkomsten middels activiteiten naast de voetbalwedstrijden.
Het belang van conceptontwikkeling:
Het Nederlands voetbal raakt anno 2009 meer en meer achterop bij de Europese toplanden. Gebrek aan geld is hier de grootste oorzaak van. Een begroting van een voetbalclub bestaat in
hoofdzaak uit drie belangrijke pijlers:
 TV: 18%
 Sponsoring: 49%
 Stadion: 33%
De TV-markt zit in Nederland vast middels een nog 4 jaar lopend contract. De sponsoring is door de recessie ernstig onder druk komen te staan en deze zal zeker niet meer explosief gaan
stijgen. De komende jaren zullen de voetbalclubs de inkomsten vooral uit hun eigen vastgoed, het voetbalstadion moeten halen.
Inkomsten genereren:
Uit het stadion kunnen voetbalclubs inkomsten op een 3-tal manier genereren:
 Recettes van wedstrijden;
 Catering (zowel tijdens wedstrijden als doordeweeks);
 Inkomsten naast wedstrijden.
Recettes en catering zijn vooral capaciteit gelieerde inkomstenstromen. Hier kan een relatief kleine winst uit worden
gehaald. Voetbalclubs kunnen vooral de inkomsten genereren uit de verhuur of verkoop van ruimtes in en rondom het stadion. Optimaal gebruik van het vastgoed. Dit zijn de inkomsten naast
de wedstrijden.
Exploitatie voetbalstadion:
Onder de voetbalstadions zijn een 4-tal situaties te onderscheiden met betrekking tot de exploitatie van het stadion, te weten:
A. Eigenaar = exploitant = gebruiker (eigen beheer);
B. Eigenaar = exploitant, gebruiker; (huren);
C. Eigenaar, aparte exploitant = gebruiker (huren, exploitatie
in eigen beheer);
D. Eigenaar, exploitant en gebruiker zijn verschillende partijen.
Aan elke exploitatie kleven wel voor– en nadelen. Per club zal de juiste exploitatie moeten worden toegepast. In de Eredivisie
seizoen 2009-2010 exploiteren twee clubs zelf het volledige stadion, PSV en FC Twente. Deze twee clubs genereren continu inkomsten uit het stadion door de verhuur en verkoop van
ruimtes.
Stadionfuncties in Nederland en Duitsland:
De stadions in deze landen zijn beide onderzocht op onderstaande punten:
A. Stadiontypologie:
Uit het onderzoek blijkt dat 44% van de stadions in Nederland een businessstadion is. In Duitsland is dit momenteel al 69%. Wat
dit betreft zal Nederland een inhaalslag moeten maken de komende jaren.
B. Capaciteit:
De gemiddelde capaciteit is in Duitsland een keer zo groot als in Nederland. Respectievelijk 43.790 om 21.923 toeschouwers. Een verdubbeling dus.
C. Business en voetbal:
De Duitse stadions hebben gemiddeld ook meer
businessfaciliteiten. Zowel het aantal loges als de businessseats zijn gemiddeld in Duitsland hoger.
D. Eigendomsverhoudingen:
In Nederland zijn alleen PSV en FC Twente eigenaar van het eigen stadion. In Duitsland zijn deze verhoudingen niet allen bekend en
is de informatie niet te achterhalen.
E. Omzet per stoel:
De top 5 uit Nederland haalt maximaal resultaat uit hun vastgoed via de ‘omzet per stoel’. Deze halen met de inkomsten uit hun stadion dusdanige resultaten zodat een topklassering in
de eredivisie mogelijk is. In Duitsland zijn deze cijfers niet bekend en ook niet evenredig te vergelijken. Ter indicatie, de omzet is bij
Bayern München 4.469 euro per stoel.
F. Invulling voetbalstadions:
Zowel de Nederlandse als de Duitse stadions zijn traditioneel opgebouwd met in de basis één hoofdtribune met businessfaciliteiten en verder tribunestoelen. De voordelen van een lange zijde wordt hiermee echter maar aan één kant benut.
G. Trainingsveld rondom het stadion;
In Nederland heeft 56% van de voetbalclubs het trainingsveld direct naast het stadion. In Duitsland is dit liefst 89%. Het blijkt
dat deze ‘dure’ grond lang niet altijd optimaal wordt benut voor de vastgoedontwikkeling. Vooral in Duitsland zijn het echte voetbalstadions zonder nevenfuncties.
Functies:
Heden ten dage bestaan de omgevingen van Nederlandse stadions uit kantoren, supermarkten, winkels, wonen, leisure en sporten. In feite zijn alle mogelijke functies rondom deze
stadions mogelijk. De laatste jaren neemt vooral het wonen rondom stadions steeds vaker een prominente plaats in, de traditionele gedachte dat dit onmogelijk werd geacht wordt
hiermee weggenomen.
In Duitsland wordt clustering van functies minder toegepast dan men zou mogen veronderstellen door de moderne stadionbouw.
Duitsland heeft mede door het ‘WK2006’ een enorme
stadionontwikkeling doorgemaakt en kent nu in de Bundesliga vrijwel allemaal nieuwe stadions. De moderne stadions zijn echt puur gericht op het voetbal, met vele functies voor supporters
en diverse businessfaciliteiten.
Stadionconcepten:
Bij toekomstige conceptontwikkeling rondom stadions is het van belang om maximaal gebruik van de mogelijkheden te maken.
Dit houdt in dat alle vier de zijdes langs het stadion optimaal zullen moeten worden gebruikt.
Nadat vele stadions zijn onderzocht op de typen functies, is er een indeling te maken in zes groepen van functies op basis van functionaliteit:
 Topsportconcept;
 Leisureconcept;
 Businessconcept;
 Shoppingconcept;
 Woon– en leefconcept;
 Totaalconcept.
Toekomstige stadionontwikkeling zal één van de bovenstaande functies kunnen bevatten. Dit is het concept waarop het hele plan rondom een stadion kan worden gemaakt, uiteraard is het
voetbalstadion de eyecatcher en ware trekker van het gebied.
Optimaal grondgebruik en efficiënte ruimte indelingen met flexibiliteit zijn de toekomstwoorden voor conceptontwikkeling
rondom voetbalstadions. Alle mogelijke functies zijn te herleiden tot één van bovenstaande groepen.
Selectie-traject conceptkeuze:
Op basis van de voorgaande concepten is het moeilijk om een concept op een locatie aan te kunnen geven. Deze zal van vele factoren afhangen, waarvan de omgeving één van de
belangrijkste zal zijn. Het concept zal uiteindelijk goed moeten passen binnen de directe omgeving, mede om ook daadwerkelijk
succes te kunnen hebben. Het selectie-traject komt pas in beeld nadat de definitieve locatiekeuze bekend is, hoewel dit onderling
een iteratief proces is.
Op basis van de relatie tussen het concept en de locatie (omgeving) is een stappenplan ontwikkeld waarmee de conceptkeuze uiteindelijk kan worden onderbouwd:
1. Het inzicht verkrijgen in de locatie en zijn omgeving;
2. Het opstellen van een wegingsmatrix;
3. Het invullen van de wegingsmatrix;
4. Beoordelen conceptmogelijkheden op de locatie;
5. Schetsmatig plan opstellen met invulling;
6. Short-list opstellen met mogelijke functies/bedrijven.
Bij het uitvoeren van bovenstaande stappen zal in een relatief korte tijd een gewogen keuze voor een bepaald concept kunnen
worden gemaakt.

Toon meer
OrganisatieSaxion
AfdelingAcademie Ruimtelijke Ontwikkeling en Bouw
PartnersSaxion Hogeschool Vastgoed & Makelaardij (thuis)
Jaar2010
TypeBachelorscriptie
TaalNederlands

Op de HBO Kennisbank vind je publicaties van 26 hogescholen

De grootste kennisbank van het HBO

Inspiratie op jouw vakgebied

Vrij toegankelijk