Samenvatting

Particuliere woningbezitters overwegen met regelmaat hun woongebouw te verbeteren,
bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid, energieverbruik of toekomstbestendigheid. In
een gebouw met een vereniging van eigenaars (VvE), waarbij het eigendom van het gebouw
is gesplitst over meerdere (rechts)personen, wordt het besluit over een dergelijke investering
in algemene gebouwdelen genomen door alle eigenaren gezamenlijk. VvE Beheer Wiendels
verzorgt het beheer voor VvE’s en wordt daardoor regelmatig gevraagd om te adviseren over
een investeringsvoorstel. Op dit moment beschikt VvE Beheer Wiendels niet over een
hulpmiddel om voor dergelijke investeringen eenvoudig een betrouwbare impactanalyse te
maken. Ook op de markt is geen dergelijk hulpmiddel beschikbaar voor VvE’s.
Het gevolg is dat het opstellen van dergelijke adviezen bewerkelijk is, er slechts beperkt
multidisciplinair wordt gekeken en de adviezen, mede daardoor, niet consequent volledig zijn.
Het uiteindelijke doel is de kwaliteit van de adviezen van VvE Beheer Wiendels te verbeteren
en dat de VvE een beter onderbouwd besluit kan nemen over een voorgenomen investering
in het woongebouw. De onderzoeksvraag die hieruit voortvloeit is: Hoe kan op een efficiënte
wijze een betrouwbare multidisciplinaire impactanalyse (MIA) worden uitgevoerd voor een
voorgenomen investering in een gemeenschappelijk deel van een VvE-gebouw?
Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat de VvE’s behoefte hebben aan een betrouwbaar
en compleet advies, waarin alle relevante zaken met betrekking tot het investeringsvoorstel
zijn behandeld. De aanbeveling is hiervoor een hulpmiddel, de MIA, in te zetten dat de
beheerder door alle noodzakelijke stappen leidt voor het inzichtelijk maken van de impact
van de investeringsvoorstellen. De resultaten van deze MIA geven de beheerder een basis
waarop zij het advies voor de VvE kan uitwerken.
De MIA is een hulpmiddel voor de VvE Beheerder om de impact van een of meerdere
investeringsvoorstellen in het woongebouw multidisciplinair en objectief in beeld te brengen.
De MIA bevat zes thema’s waarvan is vastgesteld dat ze van belang worden geacht door VvE-leden.
Het financiële aspect wordt het meest van belang geacht door de VvE en wordt daarom altijd
(separaat) behandeld. Daarbij wordt altijd de hoogte van het totale investeringsbedrag
vermeld. De overige vijf thema’s zijn gebruikerskwaliteit, toekomstwaarde, gezondheid &
comfort, veiligheid en milieu & omgeving. Deze thema’s zijn opgedeeld in categorieën, die
per investeringsvoorstel eerst (door de MIA) worden beoordeeld op relevantie. Uitsluitend de
relevante (sub)categorieën worden uitgewerkt. Per subcategorie is door de MIA aangegeven
welke prestatie is gekoppeld aan een waardering. Er wordt hierbij een score van maximaal 5
punten per subcategorie toegekend. Hierdoor worden alle investeringsvoorstellen op
eenduidige en objectieve wijze beoordeeld.
De waardering wordt per categorie samengevat. Elke subcategorie heeft per type investering
een eigen weging, dat het aandeel in de samenvattende categoriescore aangeeft. Er is geen
samenvattende score per thema of één integrale eindscore. Dit geeft de doelgroep van het
uiteindelijk advies, de VvE, onvoldoende informatie. Vooral door de zeer uiteenlopende
belangen van de individuele VvE-leden is er behoefte aan een objectieve weergave van de
categoriescores, zonder dat de adviesgever de belangen voor hen volledig invult.
Het resultaat van de MIA is een overzicht van bedragen en de categorie-prestatiescores van
de bestaande situatie met daarnaast alle investeringsvoorstellen. Het wordt aanbevolen dat
de MIA mogelijkheid heeft relevante informatie uit subcategorieën als onderbouwing weer te
geven in dit overzicht. Dit geeft ruimte voor de benodigde onderbouwing waaraan de VvEleden
behoefte hebben.
Voor een succesvol eindproduct is het noodzakelijk dat de MIA beschikt over een lerend
mechanisme, waarin onder andere ervaringen uit het verleden kunnen worden opgenomen.
In aansluiting daarop is het advies de MIA automatisch aandachtspunten te laten vermelden
die gelden voor een specifieke investering. Bijvoorbeeld, een waarschuwing op mogelijke
aanwezigheid van asbest bij oudere panden. Hiermee kunnen eerder gemaakte fouten
worden voorkomen en kan de efficiëntie voor zowel de beheerder als de VvE worden vergroot.