Samenvatting

Ondernemers die een bedrijfsruimte huren kunnen terecht bij Lagerehuur (opdrachtgever) als zij vinden dat er een te hoge huur wordt betaald voor de bedrijfsruimte die zij huren. Lagerehuur begeleidt de ondernemers hierbij. Sinds enkele jaren hebben ondernemers onder invloed van de economische crisis, de vergrijzing en de stijging van e-commerce hun deuren moeten sluiten, met als gevolg meer leegstand van de bedrijfsruimtes. De combinatie van deze factoren heeft er voor gezorgd dat de huurprijzen van bedrijfsruimtes de afgelopen vijf jaar zijn gedaald. Dit zal ook in de aankomende jaren doorzetten. Voor beginnende ondernemers die een nieuwe winkel gaan openen is dit goed nieuws, nu kan er goedkoop een bedrijfsruimte worden gehuurd, maar voor de zittende ondernemers geldt dit niet. Deze ondernemers betalen vaak een te hoge huur.
Doelstelling
Het doel van dit onderzoek is om Lagerehuur te adviseren over de verlaging van de huurprijs voor bedrijfsruimtes (art.7:303 BW) en hoe zij hun cliënten het beste kunnen bijstaan bij het realiseren van een lagere huur. Met daarbij in het oog houdend welke deskundigen er benoemd kunnen worden en of de vordering haalbaar is. Hierbij wordt rekening gehouden met wet- en regelgeving, literatuur, dossiers en jurisprudentie omtrent het huurrecht.
Centrale vraag
Welk advies kan Lagerehuur haar cliënten geven met betrekking tot de nadere vaststelling van de huurprijs voor bedrijfsruimtes (art.7:303 BW), blijkens wet- en regelgeving, literatuur, dossiers en jurisprudentieonderzoek?
Methoden van onderzoek
Ter beantwoording van de centrale vraag zijn er zes deelvragen gesteld. De deelvraag in het theoretisch-juridische onderzoeksgedeelte is behandeld aan de hand van een analyse van wet- en regelgeving en literatuur. De deelvragen in het praktijkonderzoekgedeelte zijn beantwoord door middel van een dossier- en jurisprudentieonderzoek.
Onderzoeksresultaten
Uit het onderzoek komt naar voren dat er op grond van de wet een drietal criteria is waaraan voldaan moet zijn voordat er een vordering tot nadere vaststelling huurprijs kan worden ingediend. Als tweede komt naar voren dat vorderingen die voldoen aan alle wettelijke vereisten door de rechter worden toegewezen. De vordering moet voldoen aan de eisen uit artikel 7:303 en artikel 7:304 van het Burgerlijk Wetboek. Daarnaast blijkt dat een vordering door de rechter wordt afgewezen als deze vordering niet vergezeld gaat van een advies omtrent de huurprijs of als deze vordering niet voldoet aan de wettelijke vereisten. Tevens komt naar voren dat de afschaffing van de Bedrijfshuursdviescommissie op 1 januari 2014 geen gevolgen heeft voor de inhoudelijke behandeling van de vorderingen. Het benoemen van een onafhankelijke deskundige is door deze afschaffing wel een probleem geworden. Dit kan geconcludeerd worden op basis van het jurisprudentieonderzoek.
Lagerehuur onderzoekt altijd eerst de mogelijkheid tot een minnelijke schikking. Als een minnelijke schikking niet lukt dan kan er bij de rechtbank een vordering tot nadere huurprijsvaststelling worden ingediend. Om te kunnen beoordelen wat een zaak geschikt maakt voor bemiddeling of voor een gerechtelijke procedure is er een dossieronderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek zijn negen verschillende kenmerken naar voren gekomen die bepalen of een zaak geschikt is voor bemiddeling of voor een gerechtelijke procedure. Het blijkt namelijk dat bij de zaken die opgelost zijn via bemiddeling de huur daadwerkelijk is verlaagd en daarnaast is de relatie tussen verhuurder en huurder hetzelfde gebleven.
Beantwoording centrale vraag
Het antwoord op de centrale vraag bestaat uit twee delen. Uit het dossieronderzoek komt naar voren dat de zaken waarbij het geschil via bemiddeling is opgelost, de huur daadwerkelijk is verlaagd. Lagerehuur kan haar cliënten wijzen op het voordeel om het geschil door middel van bemiddeling op te lossen. Als er geen mogelijkheid bestaat om het geschil via bemiddeling op te lossen, dan zijn er twee mogelijkheden om er voor te zorgen dat de cliënt zoveel mogelijk voordeel uit het geschil kan halen. Als eerste is het verstandig om er voor te zorgen dat er voldoende en zorgvuldig overleg plaats vindt tussen huurder en verhuurder over het gezamenlijk benoemen van een deskundige. Als dit niet lukt, moet Lagerehuur er voor zorgen dat het verzoek tot benoeming van een deskundige als eerste bij de rechter wordt ingediend.
Aanbeveling
Na uitvoering van het dossier- en jurisprudentieonderzoek kan er aan Lagerehuur twee aanbevelingen worden gedaan. Deze aanbevelingen vergroten de kans op een huurverlaging. Aanbeveling 1: een checklist met de kenmerken die uit het dossieronderzoek naar voren zijn gekomen om zo te bepalen of de zaak geschikt is voor bemiddeling of een gerechtelijke procedure. Aanbeveling 2: een richtlijn met daarin de punten die de kans op het gezamenlijk benoemen van een deskundige vergroten.