Samenvatting

Tot het jaar 2001 zorgde de economische groei voor een piekvraag binnen de kantoorsector. Hierdoor ontstond een speculatieve ontwikkelingsdrift, resulterend in de nieuwbouw van kantoorpanden. Door de economische recessie begin 2002 ontstond een explosieve toename van het aantal faillissementen en zijn vele bedrijven gefuseerd of gekrompen. Wat momenteel resulteert in een enorme leegstand in vooral de groot stedelijk gebieden. Hierdoor zijn nieuwbouwontwikkelingen gestagneerd waardoor een paradoxale situatie ontstaat: toenemende voorraad verouderde objecten en schaarste aan hoogwaardige vastgoedobjecten.
Vanuit Van den Oever, Zaaijer & Partners architecten (OZ-P) is de vraag ontstaan hoe zij op deze marktontwikkelingen moeten reageren. Hieruit is de behoefte ontstaan om te onderzoeken of er markt is voor transformatie van leegstaande kantoren in met name Amsterdam.
Het doel van het onderzoek is om middels een grondige, brede analyse inzicht te krijgen in de problematiek rondom de leegstand binnen de kantoorsector. Hierbij worden de oorzaken van het stagneren m.b.t. transformatie onderzocht. Met deze kennis willen wij aantonen of transformatie van leegstaande kantoorpanden haalbaar is en marktmogelijkheden heeft.
De Nederlandse kantorenmarkt is een vervangingsmarkt geworden met grootschalige en langdurige leegstand waarbij het aanbod medio 2005, 4,9 miljoen m² bedraagt. Amsterdam neemt voor 1 miljoen m² leegstaande kantoorruimte voor haar rekening. Dit bedraagt 16,8% van de totale kantoorvoorraad van 6,4 miljoen m². Transformatie biedt een oplossing, doordat het een nieuwe identiteit geeft, het gebouw een inkomstenimpuls krijgt en een volgende levensduur in gaat. Echter denken marktpartijen daar ander over. De transformatie van leegstaande panden blijkt niet van de grond te komen. Dit wordt versterkt door het beperkte transformatie potentieel, wat is berekend op 50.000m² in Amsterdam. Hierbij zijn leegstaande kantoren geselecteerd op aspecten als locatie, toekomstperspectief en uitstraling van het gebouw. Veel kantoren zijn in handen van vastgoedbeleggers die een doorslaggevende rol spelen bij transformatie. Beleggers nemen zelf weinig initiatief tot transformatie, omdat zij een laag rendement met hoge risico’s verwachten. Tevens vinden zij dat het hun imago negatief zal beïnvloeden.
Er heerst een diversiteit binnen de regelgeving van procedures en vergunningen tussen de autonome stadsdelen van Amsterdam. Deze organisatiestructuur maakt een universeel procedureel onderzoek onmogelijk. Er treden verschillen op binnen financieel kader, beoordelingscriteria en vergunningsprocedures. Voor elk gebouw met stedelijke locatie, dient de specifieke bouwregelgeving op stadsdeelniveau uitgezocht te worden. Wanneer wordt gekeken naar specifieke procedures en vergunningen voor transformatie projecten, zijn er geen afwijkingen ten opzichte van reguliere bouwprojecten. Het bestemmingsplan kan wel een vertragende factor worden wanneer een tijdrovend artikel 19 procedure (maximaal 52 weken) moet worden gevolgd. Tevens zijn de reële risico’s op afwijzing van vrijstelling bestemmingsplan aanwezig. Bij transformatieprojecten zijn de nieuwbouwvoorschriften van het Bouwbesluit van toepassing. Het bestaande gedeelte moet voldoen aan de voorschriften die het Bouwbesluit geeft voor bestaande bouwwerken. Het is echter mogelijk dat het te verbouwen gedeelte in redelijkheid niet aan bepaalde nieuwbouwvoorschriften kan voldoen. In dergelijke gevallen kan mogelijk ontheffing worden verleend van de nieuwbouwvoorschriften van het Bouwbesluit.
Een nieuwbouwontwerp wordt ontworpen aan de hand van een functie, transformatie vraagt het omgekeerde. Hierbij wordt een technische analyse uitgevoerd middels structuurinventarisatie en plattegrondontwikkelingen. Hierin komen de technische knelpunten naar voren. Uit constructief oogpunt biedt, een kantoorgebouw dat in goede bouwkundige staat verkeerd, mogelijkheden tot transformatie. Waarbij de constructieve overwaarde zorgt voor een financiële compensatie binnen de investeringsraming. Brandveiligheid moet worden gewaarborgd door kritische houding bij brandoverslagberekening, brandwerendheid van de gevel en doorlopende gevelspouw. Bouwbesluit eisen omtrent lucht- en contactgeluid vergt optimale uitvoering en is bouwtechnisch de maatgevende schakel. Een nieuwe uitwendige scheidingsconstructie door stripping ontwijkt complexe bouwfysische knelpunten en biedt een vernieuwde uitstraling. Optimale vochtwering, daglichttoetreding en vereiste ECP-waarde zijn ingewikkeld te realiseren bij gevelbehoud. De detaillering is de zwakste schakel bij brandveiligheid- en bouwfysische aspecten.
Bij de exploitatie van een vastgoed object gaat het bij beleggers om de waarde van het gebouw. Deze dient marktconform gewaardeerd te worden. Middels taxaties wordt de gebouwwaarde berekend. Hierbij ontbreekt het aan uniformiteit, het is geen exacte wetenschap en er is altijd een bandbreedte rondom de uiteindelijke ‘waarheid’. Beleggers hebben ieder hun eigen doelstellingen en hanteren elk een eigen berekeningswijze. De meest toegepaste methode om tot de waardering te komen is de inkomstenbenadering middels de DCF-methode en de BAR/ NAR-methode. In deze berekeningen zijn de input gegevens variabel in te voeren. Ook een eenduidige definitie van begrippen ontbreekt. Daarbij kan gezegd worden dat beleggers altijd alle risico’s vermijden door een hoge rendementseis te stellen. Voor ieder mogelijk risico wordt er premie berekend. De meest gebruikte manier voor de vaststelling voor de rendementseis is risicovrije voet met opslagen. Of de rendementseis reëel is, is moeilijk te achterhalen omdat de beleggersmarkt totaal niet transparant is. Momenteel wordt er een rendement voor kantoren van ruim 8% gehanteerd en voor woningen 7%. Middels de praktijktoepassing waarbij het leegstaande kantoorpand ‘Jan Bommerhuis’ aan de Wibautstraat wordt getransformeerd, worden alle onderzoeksresultaten gekoppeld en gereflecteerd aan de praktijk. Middels marktonderzoek en een veldopname heeft fase 1 en 2 geresulteerd in het Jan Bommerhuis. In fase 3 is de doelgroep ‘huishoudens met een middeninkomen’ naar voren gekomen. Op basis hiervan is er een budgetvoorstel in fase 4 opgesteld, waarin de indeelbaarheid middels schetsontwerpen in beeld is gebracht. De bouwkundige kosten van €560,-/m² BVO waren doorslaggevend voor de verdere fasen. Zodat er begonnen kon worden in fase 5 met een gebouwinspectie. Hierbij zijn de plattegronden in schetsvorm uitgewerkt om de indeelbaarheid inzichtelijk te maken. Dit resulteerde in 105 appartementen met 7 winkelpanden op de begane grond. Aan de hand hiervan is in fase 6 een financieringsplan opgesteld, vanuit de oogpunten van een belegger en een projectontwikkelaar. Hierbij zijn onder ander een investeringsberekening, exploitatieoverzicht, DCF-methode en de BAR-methode gehanteerd. Dit resulteerde, voor een drietal situaties, dat het transformatieproject niet haalbaar is, mits er concessies worden gedaan. De belangrijkste conclusies die uit het onderzoek naar voren zijn gekomen betreffen: - Het totale leegstaande Amsterdamse kantorenaanbod wordt voor 87,5% beheerst door conjuncturele leegstand. De 50.000m² transformatiepotentieel binnen Amsterdam, toont de scherpe selectie aan. De locatie en het toekomstperspectief zijn primaire factoren waardoor transformatie grotendeels wordt beperkt. Daarbij zijn deelverhuur en de visie van de eigenaar, beïnvloedbare, secundaire factoren. - Na de kwalitatieve bouwkundige inspectie en selectie, zijn alle technische knelpunten op te lossen door creatieve, ervaren bouwtechnici. Echter brengen de financiële gevolgen van complexe bouwtechnische oplossingen de haalbaarheid in gevaar. De hoge rendementseisen op jarenlang, overgewaardeerd vastgoed veroorzaken de hoge grondkosten (aankoop grond + gebouwwaarde). De totale kosten blijken niet te compenseren met de opbrengsten en resulteren in een negatieve exploitatie. Concessies op beide kostenposten zijn noodzakelijk. Het reëel waarderen van vastgoed, tegen een lagere rendementseis, biedt de grootste mogelijkheid. Echter beschermen de vastgoedeigenaren, met recht, hun market evidence. Gezien de huidige marktomstandigheden en OZ-P’s positie als florerend, veelzijdig architectenbureau biedt de transformatie van leegstaande kantoorpanden, binnen de Amsterdamse markt, afdoende meerwaarde voor OZ-P als marktverbreding.