De grootste kennisbank van het HBO

Inspiratie op jouw vakgebied

Vrij toegankelijk

Terug naar zoekresultatenDeel deze publicatie

(re)search for sustainable urban development Croatia.

Rechten: Alle rechten voorbehouden

(re)search for sustainable urban development Croatia.

Rechten: Alle rechten voorbehouden

Samenvatting

De opgave voor de huisvesting in Kroatië is hetzelfde als in de rest van Centraal Europa. De bestaande voorraad vraagt om renovatie; de versnipperde eigendomsituatie; het feit dat de gemeente niet weet wie er nu precies eigenaar is en wie er mogelijk huurt, bemoeilijkt een voorspoedige aanpak. En nieuwbouw komt slechts mondjesmaat op gang. De oorlog in Kroatië heeft de huisvestingsproblemen groter gemaakt. Na de oorlog was er meer behoefte aan kwantitatieve woonruimte dan aan kwalitatieve woonruimte. Een naoorlogs effect is waarneembaar. Steden zijn overbevolkt en de ooit zo welvarende gebieden zijn nu zeer dun bevolkt door gebrek aan werkgelegenheid en huisvesting. Door de aantrekkende bedrijvigheid is er groei van werknemers en dus meer vraag naar woonruimte.
Toch is Kroatië een kansrijk gebied om in te investeren. Met het enthousiasme van de wederopbouw zijn er veel partijen actief op allerlei fronten. Zo is de regio Slavonië (provincie Osijek- Baranja) rond de stad Osijek in opkomst. De werkgelegenheid trekt aan. Locale overheden willen graag de economische stimulans ondersteunen om de huidige situatie te verbeteren. Maar zeker in dit gebied zijn de naweeën van de oorlog nog duidelijk zichtbaar. Nieuwbouw is tot op heden nauwelijks aan de orde. Niet alleen de lokale politiek maar ook het bedrijfsleven heeft grote interesse getoond in de specifieke Nederlandse volkshuisvestingskennis.

Vanuit dit oogpunt zijn enkele jaren geleden contacten tussen de gemeente Osijek en Nederlandse partijen tot stand gekomen. Thijssen PR (intermediair deze partijen) heeft een aantal keer bouwmissies naar Kroatië opgezet voor Nederlandse aannemers, ontwikkelaars en toeleveranciers. Ook zijn delegaties naar Nederland gekomen voor informatie over de Nederlandse aanpak. Deze samenwerking heeft mede door VROM en zijn Kroatische tegenhanger voor een woningbouwnota gezorgd. Sinds 2005 is Ymere (garantiegever) bij het project betrokken waar DIGH (de intermediair tussen leningontvangers en garantiegevers) al eerder aanhaakte. Het contact met Osijek werd intensiever. Dit heeft geleid tot een intentieverklaring die in september 2005 door de gemeenteraad van Osijek is bekrachtigd. In de onderzoeksfase van de mogelijkheden komen wij in beeld voor dit project. Wij zullen de haalbaarheid van het woningbouwproject gaan onderzoeken aan de hand van een casestudy van een klein gedeelte van het totale plan.
Het eerste gebied wat onderzocht wordt is JUG II (Jug is kroatisch voor zuid), dit is een gebied wat aan de rand van Osijek ligt. 30 hectare grond die gereed gemaakt wordt voor de uitbreidingswijk. PROBLEEMSTELLING PROJECT: ‘Onderzoek de haalbaarheid van een woningbouwproject in Osijek aan de hand van de plaatselijk geldende wensen en eisen.’ DOELSTELLING PROJECT: ‘Een beeld geven van een woningbouwproject vanaf het Programma van Eisen (PvE) tot het definitieve ontwerp en de begroting. In het uiteindelijke projectresultaat zal de haalbaarheid van het project worden vastgesteld. Er wordt aandacht besteed aan eenheidsprijzen van materialen, uurlonen, een investeringsbegroting, een elementenbegroting, ontwerpen van verschillende woningtypes en alles wat hier mee samenhangt.’ Gelegen aan de rivier de Drava is Osijek de grootste stad van de provincie en streek Slavonië en Baranja en tevens is de hoofdstad met 114.000 inwoners. De streek heeft zwaar geleden in de recente oorlog die in 1995 eindigde. Van de schade door de oorlog is nu nog opvallend veel te zien in het huidige straatbeeld van de stad.

Het onderzoeksgedeelte van het verslag is deel B. Uit het onderzoek is naar voren gekomen hoe de bevolking opgebouwd is in Kroatië. De bevolkingsgrootte zal de komende jaren verder gaan afnemen. Er zal een toename zijn in het aantal huishoudens, maar er zal een afname zijn in de grootte van de huishoudens. Er is een duidelijke inkomensstijging in Kroatië. De wens naar een eigen woning zal toenemen. Dit betekent dat men vaker zelfstandig of met een gezin een woning wil. De vraag naar een grotere variatie in woningen zal ook verder toenemen. Wanneer er naar welvaart- en inkomstenontwikkeling wordt gekeken kan er worden
geconstateerd dat er in Kroatië na de oorlog een sterke economisch herstel is opgetreden en deze trend zich op dit moment voortzet. De inkomens onder de bevolking zullen stijgen waardoor de koopkracht zal toenemen.
De belangrijkste externe ontwikkelingen die op dit moment plaats vinden in Kroatië zijn fusies tussen verschillende bedrijven. Een grote discussie onder de bevolking is het wel of niet toetreden tot de Europese gemeenschap mits de Europese gemeenschap daar zelf mee heeft ingestemd. Een aantal belangrijke uitkomsten van het onderzoek zijn dat de werkeloosheid de laatste jaren constant is afgenomen. Het migratiecijfer is na de bevolkingsverplaatsing in geheel Kroatië gestabiliseerd en er is sprake van een negatieve bevolkingsgroei. Er zijn een aantal doelgroepen vastgesteld voor het vervolg van het project. De doelgroepen zijn studenten, starters, doorstromers, gezinshuishoudens en ouderen. Iedere doelgroep wordt gekenmerkt door een aantal kenmerkende eigenschappen.
Na de val van het communisme in Kroatië zijn overheidswoningen privaatbezit geworden. Het overgrote deel (90%) van de woningen zijn eigen bezit van de bevolking. Men kijkt argwanend naar het principe sociale huur, en dit wordt dan ook niet of nauwelijks toegepast. Particuliere huur komt echter wel regelmatig voor, vooral onder starters. Om het wonen te bekostigen besteed men gemiddeld 13% van het inkomen aan woonlasten. Aangezien het gemiddeld inkomen rond de €800 per persoon per maand ligt komt dit neer op zo’n €104 per persoon per maand aan woonuitgave. Het inflatiepercentage ligt in Kroatië rond de 2%. De verwachting is dat deze in de toekomst niet enorm zal stijgen, ook niet naar toetreding tot de Europese Unie. en wat de grootte van een woning is. In de meeste woningen leven een tot vier personen. Het grootste gedeelte van de woningen zijn twee drie en vier kamer woningen. Welke voorzieningen zijn er aanwezig in de woningen. Het opvallende bij de voorzieningen is dat weinig huishoudens centrale verwarming hebben. Daarnaast wordt de woningmarktontwikkeling beschreven.
De afgelopen jaren heeft de woningmarkt stilgestaan en na de oorlog zijn nieuwbouwprojecten maar moeizaam op gang gekomen. De verkoopprijzen per m² zijn ook verwerkt. Er is onderzoek verricht naar de manier van bouwen in Osijek. Er wordt nog maar weinig met geprefabriceerde materialen gewerkt. Dat is nog een onbekend materiaal in Osijek. Doormiddel van onderzoek ter plaatse te doen is er een inzicht verkregen in de manier van bouwen. Wat voor regelgeving is er in Kroatië voor woningbouwprojecten. Een aantal regels is afkomstig uit de Eurocode. De Eurocode is de Europese regelgeving voor bouwen. Het zijn voorschriften. Welke veiligheidsmaatregelen gelden er op de bouwplaatsen in Osijek. Dat wil niet zeggen dat er volledig wordt gewerkt volgens de regelgeving. Daarnaast is er een enquête gehouden onder de studenten en starters. Onder andere over de woonomstandigheden, voorzieningen in de woningen. 47% van studenten en starters is ontevreden over de woonomstandigheden. De grootste reden voor de ontevredenheid is de voorzieningen die er in woningen aanwezig zijn. Tevens is er een swotanalyse opgesteld waarin de kansen en bedreigingen worden behandeld. De sterktes en zwaktes worden ook beschreven voor het woningbouwproject.

De aanleiding van het project is de wens vanuit Kroatië om op ´een Nederlandse manier´ woningbouw te realiseren en te beheren. Deze wens heeft in samenwerking met de Nederlandse partijen een aantal eisen opgeleverd: - verschillende doelgroepen integreren - een combinatie van huur- en koopwoningen - betere voorzieningen toevoegen - ‘een nieuwe manier van leven’ creëren Om dit te realiseren zal er een breed aanbod aan woningtypen ontwikkeld moeten worden. Er zal een onderscheid moeten komen in woningen van verschillende prijsklassen en afmetingen.
De eerste fase van het bouwproject is de enige die aan de bestaande bebouwing grenst. Omdat de structuur van de huidige wijk niet ideaal is wordt deze niet doorgezet. Om de locatie te bereiken dient de huidige infrastructuur aangepast te worden om aan de nieuwe bezetting te voldoen. Om de nieuwbouwwijk aan te laten sluiten bij de huidige bouwlagen willen we de hoogtes aanpassen aan de locatie van de huidige bebouwing.
Zo heeft het gehele plan verschillende bouwlagen maar zal de nieuwbouw aan de rand van de bestaande bouw hoger komen te liggen dan de rest van de wijk. Deze hogere bouwlagen zorgen op deze manier voor een afschermende werking ten opzichte van de huidige stadsrand. Ons beeld is gemixte wijk waar alle woningtypen zijn gecombineerd tot één enkele wijk en met een divers straatbeeld. Met het ontwerp willen we een individuele aanpak van woningbouw maar toch de verschillen tussen huur- en koopwoningen zo min mogelijk zichtbaar maken. De wijk wordt transparant opgezet, zodat het gedeeltelijk de publieke functie die het huidige gebied heeft kan behouden. Voor de woningen is een modulaire aanpak aangehouden, hierdoor zijn alle woningen binnen eenvoudige en dezelfde afmetingen gehouden. Hierdoor zijn de woningen goed te combineren en goed stapelbaar. Er zijn zes woningmodellen opgezet met een variatie aan bouwhoogte en oppervlakte tussen de 35 en 135 m². Naast deze verschillende woningen biedt het ontwerp ook de mogelijkheid tot toekomstige uitbreiding. Het maken van woningen kost geld.
Er zullen eerst investeringen moeten worden gedaan alvorens een project geld kan opbrengen. Maar wat kost een project nu precies? Welke zaken hebben invloed op deze kosten? En op welke wijze kunnen de investeringskosten rendement gaan opleveren? De kosten van een project zijn afhankelijk van het aantal woningen, de omvang van de woningen en de kwaliteit van de woningen. Daarnaast zijn de kosten voor het bouwrijp maken van de grond en de kosten voor infrastructurele voorzieningen van invloed. Door het toevoegen van bepaalde percentages voor verschillende overige kosten (denk aan: financieringskosten, winst/risico, onvoorzien) worden de totale investeringskosten compleet.
Het investeringsbedrag zal minimaal moeten worden terugverdiend om het project financieel haalbaar te houden. Pas nadat het project kostendekkend is kan er winst worden gegenereerd. In het project zullen zowel koop- als huurwoningen worden toegepast. De koopwoningen zullen op korte termijn het grootste deel van de investeringskosten moeten dekken. De huurwoningen zullen uiteindelijk voor de winstgevendheid op lange termijn moeten zorgen. Om het project haalbaar te houden is het ook van belang dat de verkoop- en verhuurprijzen binnen het financiële plaatje van potentiële bewoners past. Tot slot is het wenselijk om het verschil in maandlasten tussen kopers en huurders aanzienlijk te houden. Dit zal namelijk voor een positieve blik ten aanzien van het sociaal huren kunnen zorgen. Ideaal bij een dergelijke bouwmethode zou het toepassen van geprefabriceerde elementen zijn. Helaas is de Kroatische markt nog niet klaar voor een dergelijke aanpak. Voor de bouwmethode is dus voor het grootste gedeelte de huidige methoden aangehouden.

Toon meer
OrganisatieHogeschool Utrecht
OpleidingBouwkunde
AfdelingGebouwde Omgeving
Jaar2006
TypeBachelor
TaalNederlands

Op de HBO Kennisbank vind je publicaties van 26 hogescholen

De grootste kennisbank van het HBO

Inspiratie op jouw vakgebied

Vrij toegankelijk