Samenvatting

Een actueel onderwerp is momenteel de problematiek met betrekking tot starters en de huisvesting voor deze groep. Het grootste probleem met de huisvesting voor starters is dat de woningen, die beschikbaar zijn, over het algemeen niet te financieren zijn voor deze groep. De politiek probeert dit op te lossen door het verstrekken van een renteloze lening. Echter dit lost het grootste probleem – te weinig starterswoningen – niet op.

Het tekort aan starterswoningen heeft te maken met de volgende redenen:
 Het realiseren van grote en dure woningen is veel lucratiever voor projectontwikkelaars;
 De hoge grondkosten resulteren in een hoge verkoopprijs;
 Bewoners blijven graag zitten in een goedkope woning dan te verhuizen naar een duurdere woning en;
 Subsidie van de gemeente moet het mogelijk maken dat starters een woning kunnen kopen. Echter, om speculatie met te woning te voorkomen worden er anti-speculatiebedingen ingevoerd. Het vele administratieve werk en de beperkte duur van zo’n beding maakt deze constructie erg onaantrekkelijk.

Vanuit deze probleemstelling heeft ONX Architecten BNA een ontwerp gemaakt voor een grondgebonden starterswoning die niet meer mag kosten dan €130.000,- inclusief BTW en grond. Door een rug-aan-rug woning te realiseren worden de hoge grondkosten per kavel gehalveerd.

De starterswoning is met een gebruiksoppervlakte van circa 65m² geschikt voor maximaal twee personen. In de loop van de tijd veranderen de behoeftes en de situatie van de bewoner; zo kan bijvoorbeeld een jong stel na verloop van tijd kinderen krijgen, waardoor de woning te klein wordt en ze op zoek zullen gaan naar een grotere woning. Hierdoor zal er een natuurlijke doorstroming binnen de starterswoning gaan plaatsvinden.

In dit rapport staan de mogelijkheden van de starterswoning centraal op het gebied van bouwmethoden en gevelmaterialen en alle onderwerpen die hieraan ten grondslag liggen.

Om de starterswoning te kunnen realiseren, zijn de volgende aspecten uitgewerkt:
 Controle aan de Wet -en Regelgeving;
 Onderzoek naar bouwmethoden (traditionele en prefab bouwmethode);
 Onderzoek naar de kosten van architectuur door het weglaten van de architectonische aspecten van de woning en;
 Onderzoek naar diverse gevelmaterialen.

De controle aan de Wet- en Regelgeving heeft uitgewezen dat de woning op een aantal punten niet voldoet en een aanpassing van het ontwerp tot gevolg moet hebben. De belangrijkste regel waar het VO niet aan voldeed is de verhouding tussen de gebruiksoppervlakte en het verblijfsgebied, die volgens het Bouwbesluit 55% moet zijn. Om de grens van 55% toch te halen is het dak van de woning in zijn geheel opgetrokken wat een vergroting van het verblijfsgebied tot gevolg had

De meest geschikte bouwmethode voor dit project blijkt de traditionele bouwmethode te zijn, omdat deze de goedkoopste verkoopprijs met zich meebrengt. Voor dit project, waar zo goedkoop mogelijk bouwen centraal staat, wegen de voordelen van de prefab bouwmethode dan ook niet op tegen de traditionele bouwmethode.
Een eventuele combinatie van deze twee bouwmethoden, waarbij de onderzochte onderdelen met elkaar worden gecombineerd blijkt uit een gesprek met de aannemer geen goede optie te zijn. De levertijd van geprefabriceerde elementen is erg hoog, en kunnen dus voor grote problemen zorgen ten aanzien van de planning van dit project. Alleen een nauwkeurige planning en voorbereiding zouden deze problemen kunnen voorkomen. Echter, dit kost veel tijd en brengt daarmee ook extra kosten met zich mee. Vandaar dat de keuze van de aannemer zou zijn om de woning op te bouwen volgende de traditionele bouwmethode óf volgende de prefab bouwmethode en een combinatie van de twee te vermijden.

Een interessante ontdekking van het onderzoek naar de kosten van architectuur is dat in dit geval de verschillen qua prijs tussen de woning mét architectonische aspecten (inspringing in de gevel, dwarskap en gevelinvulling) en de woning zonder architectonische aspecten minimaal zijn. Hieruit blijkt dus dat de architectuur van deze woning weinig invloed heeft op de uiteindelijke verkoopprijs, terwijl vaak door aannemers anders wordt beweerd.

Per 1 januari 2006 is het Bouwbesluit gewijzigd met als belangrijkste wijziging de aanscherping van de energieprestatiecoëfficiënt (zal vanaf nu worden aangeduid met EPC) voor nieuwbouwwoningen van 1,0 naar 0,8. Dit heeft tot gevolg dat een traditioneel ventilatiesysteem (natuurlijke toevoer, mechanische afzuiging) niet meer toegepast kan worden zonder het nemen van dure maatregelen, zoals een zonne-energiesysteem. Voor de starterswoning is daarom gekozen voor een ventilatiesysteem met zelfregelende roosters (Vent-O-System®), dat toepasbaar is tot een geluidbelasting op de gevel van 65,1dB. Indien de geluidbelasting op de gevel deze waarde overschrijdt zal gekozen worden voor gebalanceerde ventilatie, aangezien dit systeem dan goedkoper uit zal vallen.

Een onderzoek naar vier gevelmaterialen, respectievelijk metselwerk, rabat, kunststof en zink, leidt tot de conclusie dat een gevel bestaande uit metselwerk de goedkoopste variant is. Daarnaast blijkt zink het meest dure materiaal te zijn en dat resulteert in een meerprijs ten opzichte van de overige gevelmaterialen van circa €3.000,- en is daarmee geen optie voor de starterswoning.

Deze vier afzonderlijke onderzoeken hebben ten aanzien van de verkoopprijs een geïntegreerd keuzemodel opgeleverd [zie tabel A en B], waaruit afgelezen kan worden wat de totale verkoopprijs zal worden afhankelijk locatie en de wensen van de kopers.

De keuzemogelijkheden zijn:
 Type fundering (fundering op staal of op palen en de lengte van de funderingspalen);
 Type ventilatiesysteem afhankelijk van de geluidbelasting op de gevel en;
 Type gevelmateriaal.

Uit dit keuzemodel blijkt dat de grondkosten nog steeds van grote invloed zijn op de totale verkoopprijs. Echter de halvering van de grondkosten door de toepassing van rug-aan-rug woningen heeft een positief effect. De grens van €130.000,- wordt dan ook in de meeste gevallen niet overschreden; echter bij een aantal provincies, bijvoorbeeld Zuid-Holland, zijn de grondkosten op bepaalde locaties zo hoog dat dit onvermijdelijk is.

De totale verkoopprijs van de woning wordt bepaald door een keuze te maken tussen type fundering, type gevelmateriaal en type ventilatiesysteem afhankelijk van de geluidbelasting op de gevel uit [tabel A]. Door nu de grondprijs van de locatie inclusief BTW uit [tabel B] op te tellen bij de totale prijs van [tabel A] wordt de uiteindelijke verkoopprijs voor de woning gevonden.