Samenvatting

Voor de locatie Thomas à Kempisplantsoen/ Thomas à Kempisweg is behoud van de woonfunctie niet mogelijk vanwege de zware milieudruk. Als gevolg van functieverandering worden de aanwezige 120 woningen gesloopt. De locatie wordt getransformeerd voor commerciële doeleinden.
Op het Spinozaplantsoen kan de woonfunctie wel worden behouden. Het woningbezit van Mitros heeft het einde-exploitatiejaar bereikt en de woningen verkeren in een slechte staat van onderhoud. Alle 135 woningen worden gesloopt. Hiervoor in de plaats komen 245 nieuwe woningen.

Herontwikkeling van beide locaties en de herstructurering van het verkeersknooppunt zorgen voor een kwaliteitsverbetering van het gebied. Bij het realiseren van nieuwe woningen in het zuidelijk deel wordt gezorgd voor een gedifferentieerd woningaanbod. Door een nieuwe stedenbouwkundige invulling kunnen kwaliteiten, zoals de aanwezigheid van het Merwedekanaal, worden benut.
Hoogwaardige kantoorbouw op het noordelijk deel geeft het gebied een eigen identiteit wat zorgt voor herkenbaarheid. Deze nieuwe invulling draagt bij aan de goede verbinding tussen de binnenstad van Utrecht en Leidsche Rijn en maakt van de Majellaknoop de ‘Poort van Utrecht’

Door de herstructurering van het verkeersknooppunt komt het noordelijk deel op een verkeerseiland te liggen. Hierdoor ontstaat een constante geluidsbelasting die boven de gewenste 50 dB(A) uitkomt en net onder de grenswaarde van 65 dB(A) blijft. Ook de spoorverdubbeling veroorzaakt geluidsoverlast. Verder zorgt de aanwezigheid van Sara Lee/ Douwe Egberts samen met de veel voorkomende westenwind voor een sterke (koffie)geuroverlast in het gebied. Dit beperkt voor een overgroot deel van het gebied de bouwhoogte.
Het Spinozaplantsoen heeft met zijn zuidelijke ligging minder tot geen overlast van Sara Lee. Het gebied heeft een grotere afstand tot het verkeersknooppunt waardoor het verkeer minder voelbaar is. Verder heeft het gebied binding met de naastgelegen koopwoningen.

Het woningbezit van Mitros voldoet, in beide locaties, bouwtechnisch en bouwfysisch niet meer aan de huidige eisen. De sanitaire ruimten zijn vaak niet betegeld en een wastafel ontbreekt. De keukens zijn nog voorzien van open verbrandingstoestellen. Mechanische ventilatie is niet aanwezig en de shuntkanalen werken slecht. Ook hebben de woningen te kampen met vochtproblemen, veroorzaakt door koudebruggen, natte gevels en slechte ventilatie.
De relatief lage huur trekt een doelgroep aan die geen binding heeft met de woonomgeving. De mutatiegraad is de laatste jaren fors toegenomen en ligt gemiddeld op 14%. Door sociale en fysieke problemen is de wijk in verval geraakt en minder in trek bij huurders.

De sloop/ nieuwbouw variant vereist een investering van € 47 mln. excl. BTW. Hiermee wordt een winst behaald van € 1,1 mln. excl. BTW. Daarbij zijn de kosten voor de ontwikkeling van het kantoorpand niet inbegrepen.
Bij de herontwikkeling van het gebied is Sara Lee een grote partij die invloed kan uitoefenen op het eindresultaat. Door tijdige en heldere communicatiestromen kan tegenwerking worden beheerst. Een groot risico schuilt er in het draagvlak onder de bewoners. Deze dient minimaal 51% te zijn om te kunnen slopen. Ook hier is tijdige en heldere communicatie het sleutelwoord.