Samenvatting

Aanleiding
Door de overname van de HBG door de BAM, de ingestorte kantorenmarkt, verminderde aandacht en een ontbrekende thuisbasis is W&R Kantoren na vier jaar van bestaan een weinig succesvol concept gebleken. Het concept is ontwikkeld door de HBG en in 2002 gelanceerd. Sinds de overname door de BAM lijkt er nauwelijks nog aandacht geschonken te zijn aan het actueel houden van dit concept. Nu heeft de BAM besloten om het concept te actualiseren en opnieuw toegankelijk te maken voor de organisatie. Om deze reden is ons gevraagd onderzoek te doen om het huidige concept en de factoren die hier betrekking op hebben te analyseren. Op basis van dit onderzoek worden er aanbevelingen gedaan die het concept succesvol moeten maken binnen het middensegment van de Nederlandse kantorenmarkt.

Reden voor herontwikkeling
De symptonen dat de kantorenmarkt de komende jaren weer zal aantrekken zijn er in overvloed. In het segment waar W&R Kantoren zich op richt zal er, op middenlange termijn, een toename van afzet zijn. Om dan de vraag aan te kunnen moet de BAM nu innoveren en het concept herontwikkelen. Zodra de vraag toeneemt is het concept uitontwikkeld en kan de BAM de markt er mee bedienen.

Toekomstvisie
Het concept is van toegevoegde waarde voor BAM Utiliteitsbouw en voldoet in de vraag van de klant. Er is een waardeketen met duurzame samenwerking van BAM disciplines en partners. Door deze waardeketen van primaire activiteiten zijn de klanten verzekerd van goede kwaliteit voor een betaalbare prijs en een betrouwbare dienstverlening van initiatief tot aan beheer. Door de continuïteit van opdrachten groeit de centrale kennisbank omdat er een goede terugkoppeling is van uitgevoerde projecten, nieuwe projecten hebben hier vervolgens profijt van.

De probleemstelling van ons onderzoek luidt:
“Door welke factoren wordt W&R Kantoren niet naar verwachting van BAM Utiliteitsbouw succesvol toegepast en welke maatregelen moeten er genomen worden om het concept meerwaarde te geven voor het bedrijf?”

Het huidige concept
Het W&R concept in zijn huidige status kent sterktes en zwaktes. Hierbij een beknopt overzicht van de opgezette confrontatiematrix.
Sterktes: Het concept heeft een goede technische basis en daar is ook ervaring mee opgedaan in gerealiseerde W&R-projecten. Dit maakt herontwikkeling eenvoudiger.
Zwaktes: Promotie, actualisatie en beheer is weinig professioneel of heeft weinig plaats gehad. Kansen: Actualiseren van het huidige concept en met regio’s samenwerken aan verdere ontwikkeling en beheer.
Bedreigingen: Inconsequent gebruik van het concept zal nooit tot meerwaarde leiden. “Doe het goed of doe het niet”.

Conclusie
Om W&R Kantoren tot een succesvol concept te maken binnen de BAM moeten de onderstaande maatregelen genomen worden.
- Er moet een kennisbank beschikbaar zijn voor beheer van het concept.
- Nauwe betrokkenheid van de BAM regio’s is essentieel voor ontwikkeling en beheer van het concept.
- In tegenstelling tot het huidige stugge en statische karakter moet het concept juist flexibel, ruimdenkend en dynamisch zijn.

Aanbevelingen
Aan de hand van de conclusie zijn aanbevelingen te geven die de herontwikkeling moeten vormgeven. Deze aanbevelingen zijn de basis tot succes van het concept. De aanbevelingen moeten gelezen worden als chronologisch geordende stappen van verbetering van het concept. Optimaliseer het concept met nadruk vanuit de modules. Ondanks de aangescherpte eisen zijn er niet al te veel wijzigingen ontstaan in de modules van het referentiekantoor. De opbouw van het kantoor zal nog steeds gebeuren door middel van deze modules. Door optimalisatie van de referentie is er een positievere verhouding gecreëerd voor het verhuurbaar oppervlakte. Alleen zal er vanuit de modules ontwikkeld moeten worden, in plaats vanuit het referentiekantoor als totaal. Er moet niet geprobeerd worden om een referentiekantoor te verkopen. De voordelen van de modulariteit en flexibiliteit van het concept moeten verkocht worden. Ontwikkel de middelen om de regio’s te bedienen op gebruik van het concept. De BAM regio’s moeten bediend worden op de benadering van de klant. Het concept moet de regio’s hierin voorzien. Het aanbieden van acquisitiemateriaal in de vorm van een toolkit is hiervoor de beste keuze. Deze toolkit moet de regio van middelen voorzien die zij kunnen gebruiken bij klantgesprekken. Dit pakket van middelen, die vóór de regio en dóór BAM A&E ontwikkeld is, is in samenspraak met de regio’s samengesteld om de klant het beste te kunnen bedienen. De toolkit wordt onderhouden met feedback vanuit W&R-projecten en wordt centraal beheerd. Creëer draagvlak voor samen werking op het gebied van informatie, organisatie en communicatie De knowhow binnen BAM Utiliteitsbouw moet gedeeld worden, dit kan het beste door voor het concept een kennisbank op te richten. De informatie hieruit is voor landelijk gebruik. Deze kennisbank is niet alleen een verzameling van data, maar ook een verzameling van expertise van personen. Deze invulling van de kennisbank moet daarom een evenwichtige verdeling hebben tussen regio’s en conceptmedewerkers. Kennis, projectervaring en projectgegevens zullen BAM Utiliteitsbouw breed beschikbaar moeten worden gesteld. Een transparante werkwijze met veel contactmomenten en openheid van stukken leidt tot een samenwerkingverband op vertrouwen. Het concept moet deze openheid uitstralen en de regio’s op de hoogte houden van alle ontwikkelingen. Dit kan zowel door bestandsuitwisseling als door persoonlijke contactmomenten. Werk nauw samen met partners. Het gebruik van vaste partijen is nog steeds een belangrijke factor voor het concept. Binnen deze supplier-partnerships zal een tweedeling gemaakt moeten worden tussen regionale en landelijke samenwerking. Hierdoor kunnen regio’s met vaste, vertrouwde partijen blijven werken. Partners die aantoonbare voordelen kunnen bieden door landelijke samenwerking, kunnen als supplierpartner aan de regio’s aangeboden worden. De begroting zal modulair opgezet moeten worden om efficiënter te kunnen schakelen tussen bouwtechniek en klantbenadering. Door samenwerking met vaste partijen zal het proces soepeler verlopen en worden faalkosten gereduceerd. Door koppeling aan een 3D-model kan het ontwerp interactief op budgetconsequenties worden bekeken. Beheer het concept door terug te koppelen, te evalueren en te reflecteren. Door het proces te beheren zal deze steeds efficiënter worden. Door een terugkoppeling van de gerealiseerde projecten kan er een kennisbank worden opgebouwd. Hierdoor worden alle problemen verwerkt en kunnen deze bij het volgende project voorkomen worden. Door terugkoppeling van wijzigingen, kunnen deze later als opties aangeboden worden. Dit maakt W&R tot een breed en dynamisch concept.

Afsluiting
Gezien het gestelde tijdbestek is het niet mogelijk geweest om alles in detail te onderzoeken, toch bied het eindresultaat, in rapport en middelen, genoeg houvast om W&R Kantoren te herontwikkelen tot een succesvol, klantgericht en veelgebruikt concept. Dit concept zal de BAM daarom onderscheiden van andere, ontwikkelende, aannemers.