Details

Titel

Beter een goede buur dan een verre vriend

Subtitel
een onderzoek naar de ontbinding van de huurovereenkomst als er sprake is van overlast
Documenten
Auteur
Breetveld, Lara (student)
Organisatie
Hogeschool Leiden
Instituut
Cluster M&B
Opleiding
HBO-Rechten
Rubriek
Recht
Trefwoorden
hbo-rechten, kwalitatief onderzoek, overlast, huurrecht, verbintenissenrecht, woningcorporaties
Samenvatting

Het onderwerp van dit onderzoeksrapport is het ontbinden van de huurovereenkomst als er sprake is van overlast. In 2015 heeft Ymere 1.689 meldingen van overlast afgehandeld. Ymere is verplicht om acties te ondernemen om de overlast te laten stoppen. Het uitgangspunt van Ymere is de overlast te laten stoppen zonder dat de overlastveroorzaker zijn woning moet verlaten. Echter is de overlast soms zo langdurig en ernstig dat Ymere de huurovereenkomst wilt laten ontbinden. Ymere is namelijk ook verantwoordelijk voor het woongenot van de omwonenden. Om een huurovereenkomst te kunnen ontbinden moet er voldaan zijn aan artikel art. 6:265 BW. Er moet sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming. Een van de verplichtingen van de huurder is dat hij zich moet gedragen als een goed huurder. Veroorzaakt de huurder overlast? Dan zal de veroorzaker na het ontvangen van de ingebrekestelling en niet staken van de overlast binnen de gestelde termijn, in verzuim zijn. Als de overlast dan niet van bijzondere aard is of van een zodanige geringe betekenis dat het de ontbinding niet rechtvaardigt dan zal de huurovereenkomst ontbonden worden, omdat de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder. Dit is een van de ontbindingsgronden in het huurrecht. De centrale vraag van dit onderzoek luidt: Wat kan aan de consulenten van Ymere geadviseerd worden over de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van overlast blijkens wet- en regelgeving, dossier- en jurisprudentieonderzoek? Het theoretische gedeelte van het onderzoek bestond uit een onderzoek naar wat een huurovereenkomst is en wanneer deze kan worden ontbonden. En een onderzoek naar wat de definitie van overlast is. Het praktijkonderzoek bestond uit een jurisprudentieonderzoek naar de feiten en omstandigheden die voorkomen in overlastzaken die reeds zijn ontbonden, naar welke bewijsmiddelen leiden tot de ontbinden en welke niet. En een dossieronderzoek naar de acties die Ymere onderneemt in hun overlastdossiers. In dit onderzoek heb ik de volgende feiten en omstandigheden onderzocht: • het soort overlast, • de duur van de overlast • stappen ondernomen door de woningbouwcorporatie • stappen die door derde partijen zijn ondernomen • hoeveel bewoners er klachten hebben ingediend Er komen in de onderzochte uitspraken veel verschillende soorten overlast voor. De meest voorkomende overlast is geluidsoverlast. Dit komt o.a. voor in de vorm van geschreeuw, harde muziek en dichtslaan van deuren. In de uitspraken komt niet naar voren hoe hard de geluiden moeten zijn om het te kunnen kwalificeren als overlast. Daarnaast komt er in de jurisprudentie stankoverlast, drugsoverlast en overlast door dieren voor. Ten slotte zijn er gedragingen die in het strafrecht zijn opgenomen zoals bedreiging, intimidatie, agressie, vernieling en gevaarzetting voor. Bij deze laatste gedraging blijkt dat de duur van de overlast korter is. Van belang is dan wel dat deze strafrechtelijke gedraging plaatsvinden in of om de woning. Ten aanzien van de zaken waarin geluidsoverlast gecombineerd wordt met een andere soort overlast een langere duur heeft. Hoe langer de dossiers lopen, hoe meer er worden ontbonden. Om de overlast te stoppen kunnen de woningcorporaties stappen ondernemen. Belangrijk hierin is dat de woningcorporatie alles moet doen om de overlast te stoppen. Dit kan onder andere door gesprekken te voeren met de veroorzaker gevoerd of door een huisbezoek. In bijna alle zaken worden de overlast veroorzakers verzocht om de overlast te staken per brief. Ook derde partijen, denk aan hulpverlening of politie, kunnen een belangrijke rol spelen in een overlastdossier. Het is namelijk van belang dat een woningcorporatie er alles aan doet om de overlast te laten stoppen. En het inschakelen van hulpverlening voor de veroorzaker draagt hier aan bij. Daarnaast kan de politie bijdragen bij het stoppen van de overlast. Zij zullen de veroorzaker waarschuwen of de overlast constateren en van alle meldingen verwerken in een mutatierapport. Deze rapporten kunnen uiteindelijk dienen als aanvulling van het overlastdossier van de woningcorporatie. Uit het onderzoek naar de hoeveelheid klagers blijkt dat ontbonden kan worden als er 2 of meer klagers zijn. Hoe meer omwonden hebben geklaagd hoe sterker het dossier. De bewijsmiddelen die de overlast objectief kunnen maken zijn de schriftelijke klachten/ de logboeken, het horen van getuigen tijdens zittingen en het aanleveren van verklaringen van omwonenden. Daarnaast kunnen ook de mutatierapporten, met daarin de constateringen, van de politie bijdragen aan de objectivering. Om te bewijzen dat er alles aan gedaan is zodat de rechter de ontbinding toewijs, kan de correspondentie tussen de woningcorporatie worden aangeleverd. En indien van toepassing schrijven van hulpverleningsinstanties. Uit het onderzoek blijkt dat bewijsmiddelen als een kleine hoeveelheid getuigenverklaringen, alleen een klein aantal politiemutaties en bewijsmiddelen waaruit de gestelde overlast niet blijkt en daarnaast de politie is langs geweest maar de overlast niet heeft geconstateerd. Uit het dossieronderzoek naar de zaken van Ymere komt naar voren dat Ymere zeer zorgvuldig met haar overlastdossiers omgaat. Zij onderneemt veel actie om de overlast te laten stoppen. Het advies luidt daarom dat: Ymere zeer zorgvuldig is in opbouwen van haar overlastdossiers. Zij nemen alle stappen die ik ben tegengekomen in andere overlastdossiers die zijn ontbonden. Wel zou ik adviseren om in alle zaken de politiemutaties op te vragen. De rechter hecht hier veel waarde aan en is een echte aanvulling op het overlastdossier van Ymere. Ik kan Ymere aanbevelen om naast het overleggen van logboeken of schriftelijke klachten ook getuigen te laten horen tijdens de zitting of verklaringen op te laten stellen door de omwonende. Ook deze middelen leveren genoeg bewijs dat er sprake is van overlast.

Soort object
Bachelorscriptie
Taal
Nederlands
Datum
2016-11-14
Instelling
Stichting Ymere
Waardering
0 Sterren (0)
Formaat
application/vnd.openxmlformats-officedocument.wordprocessingml.document
Rechten
CC-BY-SA
Deel dit document
Share

Waardeer

Vooraf:

De HBO Kennisbank geeft gebruikers de mogelijkheid om te reageren op de inhoud van de website met als doel het stimuleren van en het uitwisselen en voortbouwen op kennis. De HBO Kennisbank behoudt zich het recht voor om teksten op de site aan te passen of te verwijderen.

Het adres wordt niet weergegeven
Geef een waardering *
Neem de code over
* Verplichte velden