Samenvatting

Probleemstelling

Door het groeiende woningtekort in Nederland en de leegstand van kantoorgebouwen biedt herbestemming naar sociale huurwoningen kansen, maar het brengt ook risico’s met zich mee. Faalkosten ontstaan hierbij vaak doordat bouwkundige en constructieve gebreken pas in de uitvoeringsfase zichtbaar worden. Dit onderzoek is preventief en richt zich op het vroegtijdig inzichtelijk maken van deze risico’s in de ontwerpfase om faalkosten in de toekomst te beperken. Daarmee ligt de nadruk niet op de kostenberekening zelf. De hoofdvraag van het onderzoek is: Hoe kan een gestructureerde werkwijze gedurende de ontwerpfasen bijdragen aan het voorkomen van faalkosten bij de herbestemming van kantoorgebouwen naar sociale huurwoningen?

Onderzoeksmethoden Voor dit onderzoek is gebruikgemaakt van een combinatie van literatuuronderzoek en praktijkonderzoek. In het literatuuronderzoek zijn bestaande studies, normen en rapporten geanalyseerd over faalkosten, transformatieprojecten en risicobeheersing. Daarnaast zijn interviews afgenomen met acht professionals uit verschillende disciplines binnen de bouwsector. Hierdoor is zowel theoretische als praktische kennis verzameld over het ontstaan van faalkosten en de huidige werkwijzen binnen de ontwerpprocessen van verschillende inzichten.

Onderzoeksresultaten

Uit het onderzoek blijkt dat faalkosten in de ontwerpfase vooral ontstaan door informatiegebrek en procesmatige tekortkomingen. Zo geven alle ondervraagde respondenten aan dat het gebrek aan betrouwbare informatie leidt tot aannames, terwijl 87,5% van de geïnterviewde personen aangeeft dat risico’s onvoldoende diepgaand worden onderzocht. Daarnaast ervaart 75% dat de complexiteit van bestaande bouw zorgt voor onverwachte problemen tijdens de uitvoering. Door betere informatievoorziening, risicoanalyses en samenwerking kan het proces proactief worden ingericht en kunnen faalkosten worden beperkt. Dit blijkt ook uit de interviews waarin 50% van de ondervraagden aangeeft dat onvoldoende samenwerking en afstemming tussen disciplines een oorzaak is van faalkosten. Ook geeft 37,5% aan dat tijdsdruk leidt tot het maken van aannames.

Het onderzoek is gebaseerd op een combinatie van literatuur en interviews, wat zorgt voor een breed en realistisch beeld van de praktijk. De bovenstaande percentages zijn gebaseerd op de interview antwoorden. Exacte cijfers kwamen niet altijd voor in de literatuur. Daarnaast is het in de praktijk niet altijd mogelijk om volledige informatie over bestaande gebouwen te verkrijgen, wat het uitvoeren van een volledig risicovrij ontwerp bemoeilijkt.

Op basis van het onderzoek wordt aanbevolen om binnen herbestemmingsprojecten te werken met een gestructureerde werkwijze waarin informatieverzameling, risicoanalyse en samenwerking centraal staan.