Samenvatting

De kostprijsdekkende huur komt voort uit de Wet Markt en Overheid. Deze wet verplicht onder andere gemeenten om bij de verhuur van vastgoed alle kosten door te berekenen. Door de inwerkingtreding van de Wet Markt en Overheid is het van belang dat de marktconforme huur aantoonbaar kostprijsdekkend is (BBN Adviseurs, 2014). Om de huurprijzen voor het vastgoed aantoonbaar kostendekkend vast te stellen biedt een rekenmodel de uitkomst. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van gemeente de Fryske Marren. Binnen gemeente De Fryske Marren lopen de huidige huurprijzen sterk uiteen. Het doel is om op basis van de kostprijsdekkende huur de huurprijzen per type vastgoed te harmoniseren. Een rekenmodel voor gebouwexploitaties om de kostprijsdekkende huur vast te stellen ontbreekt. Dit onderzoek naar het opstellen van een dergelijk rekenmodel voor gemeente De Fryske Marren heeft hierin de oplossing gebracht.
Om een rekenmodel te ontwikkelen voor gebouwexploitaties is eerst onderzocht op welke wijze een gebouwexploitatie tot stand komt. Het begrip ‘gebouwexploitatie’ is eerst afgebakend. Onder gebouwexploitatie wordt in het kader van dit onderzoek verstaan ‘Het geheel aan geïndexeerde kosten en opbrengsten, welke zijn weergegeven in een overzichtelijk model, die gedurende de beoogde gebruiks- of levensduur van een vastgoedobject benodigd zijn om inzicht te krijgen in wat een gebouw voor een eigenaar kost of oplevert, om de functie van een gebouw te behouden of de functionele invulling van een gebouw te waarborgen.’ Het model waarop een gebouwexploitatie doorgaans wordt weergegeven bestaat uit een drietal onderdelen. Een algemeen deel voor de algemene gegevens en objectgegevens. Een invoerdeel bestaande uit indexcijfers en kengetallen en een kasstroomoverzicht waarin alle kosten en opbrengsten gedurende de looptijd worden weergegeven, gesaldeerd en contant gemaakt. De NEN 2699 geeft met betrekking tot het kasstroomoverzicht een goede indeling voor de opzet van de exploitatiekosten en exploitatieopbrengsten.
Het rekenmodel heeft als doel de kostprijsdekkende huur van vastgoedobjecten vast te stellen. Het is van belang te bepalen wat wordt verstaan onder kostprijsdekkende huur. Het begrip ‘kostprijsdekkende huur’ is eerst afgebakend. Onder kostprijsdekkende huur wordt in het kader van dit onderzoek verstaan ‘De minimale huurprijs die benodigd is om een vastgoedobject, dat het algemeen belang al dan niet dient, voor de totale gebruiks- of levensduur als eigenaar kostendekkend te exploiteren.’ De methodiek voor het vaststellen van de kostprijsdekkende huur is afhankelijk van de benaderingswijze waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de vastgoedbenadering en de begrotingsbenadering. De vastgoedbenadering is meer gericht op de gebruiker terwijl de begrotingsbenadering op de organisatie is gericht. Elke benaderingswijze gaat uit van andere uitgangspunten. Om de kostprijsdekkende huur te berekenen kan als methodiek de Discounted Cash Flow methode of de kapitaallastenmethode gebruikt worden. De kostprijsdekkende huur bij de Discounted Cash Flow methode resulteert in een relatief lage aanvangshuur waarbij de indexatie relatief hoger is. De kostprijsdekkende huur bij de kapitaallastenmethode resulteert in een relatief hoge aanvangshuur waarbij de indexatie relatief lager is. Voor het vaststellen van de kostprijsdekkende huur is, mede door de transparantie en de aansluiting op de gebruiker, gekozen om het rekenmodel volgens de Discounted Cash Flow methode op te stellen.
Op basis van de theoretische uitwerking op de begrippen ‘gebouwexploitatie’ en ‘kostprijsdekkende huur’ is, na een analyse van bestaande rekenmodellen, is het concept rekenmodel opgesteld in Excel. Het concept rekenmodel bestaat uit drie tabbladen bestaande uit het algemene deel, invoertabel en het kasstroomoverzicht volgens de Discounted Cash Flow methode.
Voorafgaand aan