Samenvatting

Onder de huidige wetgeving ondervinden gemeenten veel moeilijkheden met betrekking het stellen van locatie-eisen in een exploitatiegebied en het verhaal van kosten die de gemeente in rekening wil brengen bij de ontwikkeling van bouwlocaties.
Deze problemen doen zich voornamelijk voor indien de gemeente zich begeeft op het terrein van facilitair grondbeleid. Met facilitair grondbeleid heeft de gemeente geen grondpositie en zal zij in overeenstemming met private partijen tot exploitatie moeten komen.

De huidige instrumenten waaronder; baatbelasting en de exploitatieverordening, hebben beperkingen waardoor het voor private partijen mogelijk is om niet of onvoldoende bij te dragen in de kosten. Vervolgens is er voor gemeenten geen instrument beschikbaar waar 'Free riders' mee kunnen worden aangepakt. Met het huidige instrumentarium ontstaan veel lange en moeizame discussies over de te verhalen kosten, daar partijen en gemeenten veelal betwisten of en bepaalde kostensoort wel dient te worden meegenomen in de exploitatie.

Met de nieuwe Grondexploitatiewet blijft de bestaande praktijk in stand waarbij het primaat bij het privaatrechtelijke sluiten van overeenkomsten (anterieur) komt te liggen. De nieuwe systematiek zorgt voor een sluitend kostenverhaal, daar de nieuwe wet voorziet in de mogelijkheid om een partij die niet bereid is een bijdrage te leveren in de kosten, geen vergunning te verlenen. De nieuwe systematiek maakt geen gebruik meer van de exploitatieverordening, deze mag door gemeenten aanvullend worden toegepast. Een op de wet gebaseerde algemene maatregel van bestuur zal voorzien in een kostensoortenlijst. Hierdoor ontstaat meer rechtszekerheid voor gemeenten en private partijen. Vervolgens biedt het nieuwe systeem de mogelijkheid voor gemeenten voor gemakkelijker stellen van locatie-eisen over de inrichting van het te exploiteren gebied.

Indien er geen overeenkomst wordt gesloten of indien gemeenten wensen vooraf bepaalde zaken vast willen leggen over een bepaald gebied, biedt de nieuwe wet het exploitatieplan. In het exploitatieplan wordt de kostensoortenlijst opgenomen waarbij de aard en de hoogte van de bijdrage wordt opgenomen. Vervolgens dient er een omschrijving worden opgenomen waarin de werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte wordt opgenomen. Voorts dient zij een exploitatieopzet te bevatten waarin een raming van de kosten en opbrengsten is opgenomen.

Het vroegtijdig kenbaar hebben van de plannen voor het ruimtelijke gebied heeft tot gevolg dat vroegtijdig tot in detail bekend is wat er met een gebied gaat gebeuren. Dit kan voor private partijen gunstig zijn, daar zij kunnen anticiperen op de wensen en mogelijkheden van de gemeente. Bij de afrekening nadat de exploitatie is afgerond dienen meevallers boven een percentage van vijf procent te worden terugbetaald aan private partijen.

In het exploitatieplan kunnen niet alleen bepalingen worden opgenomen met betrekking tot het bouwrijp maken van grond, maar ook met betrekking op het aanwijzen van woningbouwcategorieën. In overeenstemming met de locatie-eisen kunnen dergelijke categorieën grof in het bestemmingsplan worden opgenomen en nader uitgewerkt in het exploitatieplan. De gemeente krijgt een sterkere regierol in de zin van het bepalen wat er met een exploitatiegebied dient te gebeuren. Deze regierol komt voor een deel tot uiting in de mogelijkheid dat een bouwvergunning kan worden geweigerd indien een private partij met haar bouwplan niet voldoet aan de eisen die zijn neergelegd in het exploitatieplan.

Het sluiten van een overeenkomst (posterieur) is tevens mogelijk na vaststelling van het exploitatieplan. Het verschil van deze overeenkomst met de anterieure overeenkomst ligt in de mate van vrijheid die partijen hebben bij het opnemen van bepalingen. In de posterieure overeenkomst mogen geen bepalingen worden opgenomen die in het exploitatieplan mogen worden opgenomen, maar daarin niet zijn opgenomen.

Winstafroming is niet meer mogelijk met de nieuwe Grondexploitatiewet. Met het huidige instrumentarium bestaat de mogelijkheid voor gemeenten om verdiensten op een exploitatiegebied te verwerken in de algemene begroting en voor diverse gemeentelijke doeleinden te gebruiken. Met het nieuwe instrumentarium is dit niet meer mogelijk.

Bij het exploiteren hebben de ingebrachte gronden zelden eenzelfde inbrengwaarde en in geval van onteigening, onteigeningswaarde. De systematiek van de nieuwe grondexploitatiewet ziet er op toe dan gronden met een hoge inbrengwaarde, minder bijdragen in de exploitatiekosten. Aan de hand van wegingeenheden zal voor een exploitatiegebied bepaald worden hoe de omslag plaats zal vinden. Deze wijze geldt eveneens voor gronden met een hoge uitgifteprijs. De nieuwe systematiek draagt er toe bij de minder economisch rendabele delen als sociale woningbouw, in het exploitatiegebied kunnen worden opgenomen zonder dat deze kosten de begroting van de exploitatie drukken. Een perceel sociale woningbouw is door vervening realiseerbaar daar deze door hun hoge inbrengwaarde minder in de exploitatiekosten hoeven bij te dragen.