Samenvatting

Deze afstudeerscriptie is opgesteld in opdracht van NyStaete Group te Oldenzaal en geeft inzichten die nodig zijn bij het oprichten van een vastgoedbeleggingsfonds voor particuliere beleggers. Het onderzoek dat is uitgevoerd is onderverdeeld in een viertal deelvragen waarmee de hoofdvraag, ook wel probleemstelling genoemd, beantwoord is.
 
De eerste deelvraag is beantwoord in het tweede hoofdstuk. De begrippen vastgoedbeleggingsfonds en particulieren zijn in dit hoofdstuk geoperationaliseerd. Vastgoedbeleggingsfondsen kenmerken zich door hoofdzakelijk op een economisch rendement te concentreren. Dit rendement wordt gerealiseerd tijdens de exploitatie en verkoop van vastgoedobjecten. De huurstromen zijn het directe rendement, de mogelijke waardestijging van het vastgoedobject het indirecte rendement. Voor de financiering van een vastgoedbeleggingsfonds wordt eigen vermogen en vreemd vermogen aangetrokken. Particuliere beleggers zijn individuen of particuliere organisaties. Publieke organisaties zijn daarmee uitgesloten. Particuliere beleggers kunnen de rol vervullen van aandeelhouder of die van obligatiehouder binnen een beleggingsfonds.
 
De tweede deelvraag is beantwoord in het derde hoofdstuk. In dit hoofdstuk is gezocht naar de bepalende aspecten bij het structureren van een beleggingsfonds. Deze aspecten zijn de juridische, financiële en fiscale aspecten. Deze aspecten zijn in een drietal overzichten vormgegeven. Onder de juridische aspecten vallen de juridische entiteiten, inspraak van de beleggers, het vergunning regime, de prospectusplicht en het type beleggers. Onder de financiële aspecten vallen het aantal participanten, de vermogenssamenstelling van het fonds, de fondsgrootte en de minimale inleg per participatie. De financiële en juridische aspecten zijn nauw met elkaar verbonden omdat de financiële vormgeving van het fonds juridische gevolgen kan hebben. Onder de fiscale aspecten vallen alleen de fiscale gevolgen. Gedurende het onderzoek is gebleken dat de fiscale aspecten ondergeschikt zijn aan de juridische en financiële aspecten.
 
De derde deelvraag is beantwoord in het vierde hoofdstuk. In dit hoofdstuk is het concept beroepsproduct weergegeven. Om invulling te geven aan de fondsstructuur moet op alle onderdelen van de bepalende aspecten een invulling worden gegeven.
 
De vierde deelvraag is beantwoord in het vijfde hoofdstuk en heeft betrekking op de toetsing van het concept-beroepsproduct in de praktijk. Eerst is een interne toetsing afgenomen bij de expert binnen NyStaete. Na deze toetsing zijn externe specialisten benaderd en interviews met hen afgenomen. Uit deze interviews is te concluderen dat het beroepsproduct voldoet aan de huidige juridische, financiële en fiscale eisen vanuit de markt en een goed raamwerk biedt bij het oprichten van vastgoedbeleggingsfondsen voor particulieren. Echter benadrukken de specialisten wel dat het om niet meer dan een raamwerk kán gaan en dat een verdere invulling van een vastgoedbeleggingsfonds volledig afhankelijk is van een groot aantal factoren die niet in overzichten zijn weer te geven zoals veranderende eisen vanuit de belegger, economische en maatschappelijke ontwikkelingen of het ontstaan van nieuwe beleggingsmogelijkheden.  
 
 
In het laatste hoofdstuk is de probleemstelling beantwoord. Gedurende het onderzoek is gebleken dat vanuit het oogpunt van de fondsbeheerder of de beleggers de verschillende aspecten niet gelijkwaardig zijn. Beleggers zijn op zoek naar rendement. De wijze waarop dit rendement wordt waargemaakt is in de eerste instantie bijzaak. Voor de fondsbeheerder geldt dat de keuzes gemaakt worden op basis van het vastgoed, zoals uit het interview met Drs. Heurman RBA is gebleken. Zaken als de betrouwbaarheid van de huurder, de functie van het vastgoed, wensen van de beleggers en andere fact