Samenvatting

Artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geeft de verhuurder de mogelijkheid om de
huurovereenkomst buitengerechtelijke te ontbinden als de burgemeester het besluit heeft genomen om het gehuurde te sluiten. In beginsel is het voldoende dat de woning gesloten is op grond van de Gemeentewet, de Opiumwet of de Woningwet om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. Echter, merkt het Europees Hof voor de Rechten van de Mens het verlies van een woning aan als een zeer ingrijpende inmenging in het in artikel 8 lid 1 van het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (hierna: EVRM) vastgelegde recht op respect voor privé leven en woning. Uit onderzoek is gebleken dat artikel 7:231 lid 2 BW niet in strijd is met artikel 8 lid 1 EVRM. Maar dat de toepassing van artikel 7:231 lid 2 BW door de verhuurder onder omstandigheden wel in strijd kan zijn met artikel 8 lid 1 EVRM. Aanbevolen wordt aan de rechtbank Zeeland-West-Brabant, team kanton, locatie Breda om met name te controleren of de verhuurder bij het gebruikmaken van zijn bevoegdheid (op een juiste wijze) alle betrokken belangen heeft afgewogen en onderzocht.
In artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: EP) is het recht van eenieder op het ongestoord genot van zijn eigendom geregeld. Een staat heeft in beginsel de mogelijkheid om door middel van huurbeschermings- en huurprijsmaatregelen de rechten van een woningeigenaar te beperken. Om te beoordelen of een inmenging toegestaan is moet er getoetst worden aan een aantal criteria. Voor de beoordeling van zaken waar een verhuurder een beroep doet op artikel 1 EP wordt aanbevolen dat de rechter aan de hand van een stappenplan moet nagaan om te oordelen of er sprake is van strijd met artikel 1 EP.
De Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen heeft betrekking op oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen een verkoper en een consument. De begrippen “verkoper” en “consument” worden zo ruim uitgelegd dat verhuurder en huurder daaronder vallen. Volgens lid 1 aanhef en onder e van de blauwe lijst van de richtlijn is een boetebeding een mogelijk oneerlijk beding. Indien de rechter constateert dat aan een vordering een mogelijk oneerlijk beding ten grondslag wordt gelegd, moet hij ambtshalve toetsen of het boetebeding oneerlijk is. De rechter zal eerst het beginsel van hoor en wederhoor moeten toepassen, waarna het beding eventueel buiten toepassing gelaten moet worden. In verstekzaken zal de rechter ook ambtshalve moeten toetsen of een boetebeding oneerlijk is. Hij zal dan uit moeten gaan van de gegevens die staan genoemd op de dagvaarding. Indien niet alle relevante feiten vaststaan, zal de rechter alleen de eiser in de gelegenheid stellen om zijn standpunten kenbaar te maken. Vervolgens dient de rechter, indien het betreffende boetebeding oneerlijk is, ambtshalve over te gaan tot vernietiging van dat boetebeding.