Samenvatting

Een huurovereenkomst van woonruimte die is aangegaan voor een bepaalde tijd,eindigt door opzegging op grond van art. 7:271 lid 1 BW. Bij de opzegging door de verhuurder, dient de verhuurder in de opzeggingsbrief een opzeggingsgrond op te nemen zoals genoemd in art. 7:274 lid 4 BW. Indien de huurder niet instemt met de opzegging door de verhuurder, kan de huurovereenkomst slechts worden beëindigen door een rechterlijke uitspraak. Bij zijn beroep moet de verhuurder dezelfde gronden aanvoeren, die hij heeft genoemd in zijn opzeggingsbrief. Indien de rechter oordeelt dat de huurovereenkomst niet rechtvaardig is opgezegd kan deze worden verlengd met onbepaalde tijd. De verhuurder zit dan vast aan de huurder, terwijl hij zijn woonruimte voor bepaalde tijd wilde verhuren. Hoe kan de verhuurder zijn woning wel verhuren voor een korte periode, zonder risico te lopen dat hij aan de huurder vast zit? Onze Advocaat zoekt een antwoord op deze vraag.
De strenge regels met betrekking tot de huurbescherming zijn uitgezonderd voor de huurovereenkomst van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is op grond van art. 7:232 lid 2 BW. In dit onderzoek wordt aan de hand van literatuur en jurisprudentie onderzocht welke feiten en omstandigheden doorslaggevend zijn bij de beoordeling van de rechter van een beroep op art. 7:232 lid 2 BW.
Uit literatuuronderzoek is gebleken dat de wetgever heeft beoogd, dat rechters zich terughoudend opstellen bij het toewijzen van een beroep op de uitzonderingsbepaling. Het moet gaan om de gevallen waarbij het voor iedereen duidelijk is, dat een beroep op de huurbescherming niet redelijk is. De beoogde terughoudendheid wordt gevolgd door de rechters. Volgens vaste rechtspraak dient bij de beoordeling van een beroep op de uitzonderingsbepaling getoetst te worden op een viertal beoordelingsfactoren, namelijk op de aard van het gehuurde, de aard van het gebruik, de bedoelingen van partijen en de effectuering hiervan en de duur van het gebruik.

Uit jurisprudentieonderzoek is gebleken dat de rechters altijd toetsen op de vier hiervoor genoemde beoordelingsfactoren. De rechter hoeft niet te toetsen op alle beoordelingsfactoren om tot een oordeel te komen. Zo is voor de rechter voldoende om het beroep af te wijzen indien op grond van de toetsing op een van de beoordelingsfactoren aanleiding bestaat om de huurovereenkomst te kwalificeren als een reguliere huur. Het is hierom belangrijk om te weten welke feiten en omstandigheden doorslaggevend zijn voor de beoordeling van de rechter bij het toetsen op de beoordelingsfactoren.
Bij de toetsing van de rechter op de aard van het gehuurde kijkt de rechter vooral of het gehuurde enige bijzonderheden bevat welke aanleiding kan geven dat de huurovereenkomst te kwalificeren is als een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Hierbij is de slechte staat van de woonruimte een belangrijke criterium.
Vervolgens is gebleken dat bij de toetsing op de aard van het gebruik de rechter vooral kijkt of er een omstandigheid bestaat waardoor de woonruimte niet op lange termijn bewoond kan worden. Een woonruimte die op de nominatie staat voor sloop is bijvoorbeeld slechts beschikbaar tot aan de aanvang van de beoogde sloop.
De bedoelingen van partijen moet naar de oordeel van de rechter vooral blijken uit de huurovereenkomst. Hierin moet de tijdelijke aard van de huur duidelijk naar voren komen. Ook moet blijken uit de huurovereenkomst dat beide partijen ook bedoeld hebben om een huurovereenkomst te sluiten die van korte duur is.
Ten slotte valt over de toetsing op de duur van het gebruik te zeggen dat de stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst een zeer doorslaggevende omstandigheid is in de beoordeling van de rechter. Een huurovereenkomst die stilzwijgend wordt verlengd, wordt verlengd voor onbepaalde tijd. Deze omstandigheid zorgt er voor dat de huurovereenkomst zijn tijdelijke karakter verliest.