Samenvatting

In dit rapport wordt besproken hoe de ontwikkeling van 2 eilanden in plangebied Het Zand, Leidsche Rijn te Utrecht kan verlopen. Er wordt gestreefd naar de optimalisatie van het plan, zowel kwalitatief gezien als financieel gezien. Aan de hand van deze twee onderdelen wordt uitgezocht hoe een optimaal plan bereikt kan worden. Bij een ontwikkeling komt natuurlijk veel meer aan de orde dan alleen deze twee onderwerpen, maar daar wordt in dit rapport niet op ingegaan.
Allereerst wordt er ingegaan op de kwaliteitsoptimalisatie van het plan in stedenbouwkundig opzicht en hoe dit bereikt kan worden. De architect wordt aangestuurd door middel van het Programma van Eisen (PVE). Daarom wordt er gekeken naar de theorie van het PVE om te onderzoeken waar de inhoud uit moet bestaan en waarvoor een PVE eigenlijk dient. Vervolgens wordt er een vergelijking gemaakt met PVE’s van andere bedrijven om zo een goed beeld te krijgen hoe het in de praktijk gaat. Om te achterhalen op welke niveau het bedrijf zit met het huidige aanwezige PVE wordt er een analyse gemaakt van dit PVE. Van hieruit worden er aanbevelingen gedaan voor het optimaliseren van het huidige aanwezige PVE op het bedrijf.
Vervolgens wordt er een vertaalslag naar het project van de 2 eilanden gemaakt door in te gaan op de randvoorwaarden en eisen van de gemeente ten aanzien van dit project. Met deze randvoorwaarden en eisen vanuit de gemeente en het geoptimaliseerde PVE wordt het kader gecreëerd waarbinnen de architect kan ontwerpen. Er wordt hier ingegaan op algemene uitgangspunten, het te realiseren programma inclusief parkeren en architectonische richtlijnen.
De architect is uiteindelijk tot verschillende stedenbouwkundige ontwerpen gekomen. De voor- en nadelen van deze ontwerpen worden besproken. Van daaruit wordt er ingegaan op de financiële optimalisatie en hoe dit bereikt kan worden. Er wordt een kader geschapen waaraan de ontwerpen worden getoetst. Dit kader bestaat onder andere uit gemeentelijk beleid, makelaarsadviezen en de investeringsraming. Uiteraard kunnen er meer onderdelen in het kader zitten, maar daar wordt in dit rapport niet op ingegaan. De investeringsraming wordt vervolgens uiteen gezet omdat dit de belangrijkste interne gegevens ofwel beslissingscriteria oplevert. Er wordt vervolgens dieper ingegaan op de financiële haalbaarheid in de vorm van de eventuele voordelen die hier bereikt kunnen worden. Dit betreft een onderzoek naar de toepassing van overdrachtsbelasting en/of BTW in een bepaalde situatie. Onderzocht wordt wanneer en hoe er voordeel behaald kan worden in een bepaalde situatie.
Tot slot worden de onderzoeksresultaten van de stedenbouwkundige ontwerpen in een variantenstudie behandeld en wordt de keuze voor het uiteindelijke ontwerp bepaald en onderbouwd. Dit gebeurt aan de hand van toetsing aan het vooraf bepaalde kader in de vorm van gemeentelijk beleid, makelaars adviezen en de investeringsraming. In hoofdlijnen worden de ontwerpen vanuit de projectontwikkelaar beoordeeld op kwaliteit en financiële haalbaarheid. Uiteraard wordt er uiteindelijk gekozen voor het kwalitatief beste en financieel aantrekkelijkste ontwerp.