Samenvatting

Gebiedsontwikkelaars hebben vaak een langetermijnvisie als het op ontwikkelen aankomt. Dat geldt ook voor (beleggende) ontwikkelaar Heren2, die in de Houthavens in Amsterdam veel grond bezit. Momenteel worden er in het gebied kantoor- en bedrijfspanden gebouwd maar na 2029 maakt een Bestemmingsplanwijziging het mogelijk om ook woningbouw te realiseren. Heren2 speelt hier graag op in. De toekomstige woongebruiker heeft echter andere behoeften en panden zullen dan ook getransformeerd en aangepast moeten worden op de nieuwe woongebruiker.
Het doel van dit onderzoek is om te achterhalen of het aanbrengen van flexibiliteit bijdraagt aan de toekomstbestendigheid van de huidige panden en of er door middel van flexibel bouwen rekening kan worden gehouden met de toekomstige behoefte op het gebied van wonen. Om dit te onderzoeken is de volgende onderzoeksvraag opgesteld: In hoeverre past een flexibele ontwikkelmethode bij de ambitie van Heren2 om na de bestemmingsplanwijziging in 2029 bedrijfs- en kantoorpanden te transformeren naar woningbouw en houdt deze methode tegelijkertijd rekening met trends die van invloed zijn op de toekomstige woonbehoefte?
Om een antwoord te kunnen geven op deze onderzoeksvraag is allereerst de toekomstige woonbehoefte onderzocht door het analyseren van bevolkings- en huishoudensprognoses. Daarnaast zijn de trends deeleconomie, micro-appartementen, thuiswerken en (huis)automatisering onderzocht betreft de invloed op en de woning en woonbehoefte. Hieruit blijkt dat de bevolking en het aantal huishoudens flink stijgt, veroorzaakt door specifieke bevolkingsgroepen en huishoudens. Daarnaast zorgen trends op het gebied van wonen, duurzaamheidsambities en invloeden van de overheid voor een diverse en constant veranderende vraag op het gebied van wonen. Nieuw op te leveren bouwprojecten dienen dan ook in het ontwerp- en bouwproces rekening te houden met een fluctuerend toekomstbeeld.
Uit het toetsen van de transformatiepotentie van de huidige gebouwen aan de hand van een transformatiepotentiemeter blijkt dat er flexibele kantoor- en bedrijfspanden zijn opgeleverd. Echter zijn ze niet flexibel genoeg voor een transformatie naar wonen. Dat komt omdat er in de lineaire ontwikkelmethode gedacht wordt voor één gebruikersscenario dat zich richt op de functie ‘werken’.
Op basis hiervan wordt aanbevolen om de huidige lineaire ontwikkelmethode aan te passen naar een duurzame ontwikkelmethode ter behoefte van de transformatiecapaciteit en toekomstbestendigheid van het gebouw. Het aanbrengen van flexibiliteit is hierin essentieel. Met verschillende betrokken actoren dient in een geïntegreerd proces, meerder toekomstige scenario’s bedacht te worden voor zowel het gebruik van het gebouw als de gebouwcomponenten. Deze ontwikkelmethode maakt het voor een gebiedsontwikkelaar met langetermijnvisie mogelijk om over een lange periode in te kunnen spelen op veranderende (woon)behoefte en zorgt voor een duurzaam en toekomstbestendig gebouw.